70个城市房价上涨令人忐忑

复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授

有消息称，6月份我国70个大中城市房地产市场价格普遍上涨，其中涨幅居前的分别是京、沪、广、深，其中新房北京涨16.7%、广州16.5%……新建商品住宅价格月环比在70个城市中有63个上涨，环比上涨排名靠前的有福州2.4%、上海2.2%、岳阳1.9%……

上海新房无论大中小户型，均出现上涨。144平米以上的涨2.2%，旧房也迅速跟涨；京、沪等市房租6月份又上涨3%~4%左右。

从各种信息看，人们对房地产新一轮上涨似乎已成共识。兰州市百姓几千人涌来抢购新楼盘的照片，令人瞠目结舌；北京抢购新房也非常疯狂，尤其是五道口学区房，已涨到8万一平米，完全是真实的。厦门我刚去过，前年去时岛内新房1.5~2万一平米，现已涨到3万多一平米，而且岛内出现了8~9万的天价房。全国城市房价均在坚挺上涨，正如我们过去多文中分析的一样。

一、房价久涨不跌的原因

引起房价上涨的九大因素一个都没有消除，过去写过多篇文章，现阐述如下：

①房地产千真万确是中国经济的支柱产业。各地经济要上去，房地产不敢冷却太厉害，它起码影响GDP的30~40%；

②中国百姓居住及改善居住的刚需。44万亿城乡居民存款，由于贫富分化，15%的人拥有85%财富，他们买得起房；

③房地产产业链最长，直接间接影响40多个产业。对就业影响达1.2亿多人，房地产一冷，各相关产业就关门；

④“土地财政”。京、津、沪、广、深、杭的财政收入50%~65%靠卖地而来。杭州、北京前2年因卖地受影响，财政一度就很吃紧；

⑤10.7~12万亿的地方融资平台在2008~2009年借的债都盼着卖地来还啊？浙、沪、深可以卖地方债券，它们经济好，地方债信誉好，穷地方怎么发？谁要，只好暗中盼卖地啊！

⑥美国QE1~QE3量化宽松货币政策左右摇摆，货币供应量会长久宽松，这些美元依旧会进入中国，换利率高10倍的人民币，使我国货币供应量——外汇占款继续增加，对房地产起很大的推高作用；

⑦从长久来看，中国货币M2供应量依然没有从紧，M2已达105万亿是不争的事实，是2007年47万亿的两倍多。房价、玉石价、古董价由此迅速推高，均源于此；

⑧每年980万农民工进城，推高房租；

⑨每年700万大学生留城，谁也不肯离开一、二线大中城市，一留一年就是700万人，需350万个家庭，需350万套房……这样房价就很难跌下去。中国当今的现实是，没有房子，很难在一、二线大中城市长期立足发展！

二、70城房价上涨将会迎来什么样的调控举措

在中央政府如此严厉之调控下，房价还这样坚挺不下。特别是北京、上海又是限购又是房产税，怎么还涨？20%的增值个调税除北京外，无城市执行，北京的执行也一定是打了折扣的。据说在搞阴阳合同，报税时大幅压低房价，6万元一平米说成3万元，以躲个调税。此外，还有一些城市的居民大量假离婚，再去买新房。这是非常普遍的。原有的一套房子归女方，男方离婚后再买一套房，几个月后复婚。其实在国外，这是非常严重的逃税违法行为；但在中国，自古以来，法不责众，怎么办呢？再讲，你的调控政策也变来变去，很不合理，2008~2009年还鼓励大家降贷款利息去买房呢。

这次房价上涨给新一届政府出了道难题，怎么办？再涨，百姓是受不了了；留城大学生更加买不起房，贫富差别更大。往下硬调控，还有什么招呢？比如再次重申“国五条”，要求各地一定要征20%税。但肯定是无人理睬的；将重庆、上海的对增量房征房产税试点推向全国所有城市。但是，请注意，这两个城市的房产税试点都很不成功。据悉，上海2012年仅收到几千万元，一亿元都不到；对原有存量房几套征几套税，就鸡飞狗跳，一定会引起人们争相卖房，房价大跌，经济会以跳崖式地狂泻，发生日本1990~1992年~2010年经济大跌20年的悲剧一幕。怎么办？

房价大跌，经济跌到4%~5%；农民工一亿多回农村，一年700万大学生200~300万找不到工作怎么办？总理是一家之母啊！再说，对存量房征税也不合理，过去交的70年的土地使用费几十、上百万，先吐还给我们啊！仍要重复征吗？此外，会使大批精英、人才、企业家，携带巨资到美国、澳大利亚、新加坡去买房、投资，出现“英国病”。

又如，拿出3300万亩土地，等于1亿亩；660亿平方米，10亿城市人口，一人66平方米。但可能吗？18亿亩地是红线啊！房地产与经济一齐垮了怎么办？房地产市场涨到这种地步，前政府责任重大；现在积重难返，重病缠身，任何人都难调控啊！

中国如走前20年日本的大萧条道路是万万不可取的。中国是13.6亿人口的泱泱大国啊！

三、对宏观经济的影响

70城房地产市场的上涨为何令人忐忑不安呢？它是把双刃剑啊！第一，这样涨，宏观经济就不至于冷得太快；第二，7.5%的GDP增长还是有希望的。中国太大了，起码60多个城市经济还在燃烧，还在旺；第三、CPI有可能长期维持在3%~3.5%以下，因为货币又有了池泻之地；第四，就业也不至于太惨。总之，地方政府离现实是更贴近一些；第五，对股市的影响也是中性偏好，十大房地产企业，大多业绩很好，这对房地产与银行股都是偏多的。因为银行对房地产贷款是优质资产；第六，但如果更严厉的调控措施出台，中国经济就惨了。【本周股市：前四天总体一直在2015~2059之间呈弱势盘整，但周五大跌一场，大跌31点，沪深两市涨跌家数都是1:7，股市又要去考验前期的两个低点了。成交量在800亿左右，银行金融股渐被主力冷落，民生银行和招商银行都在大跌，基金扎堆进入消费股，反映出人们担心经济更快下行。经济指标不太好，创业板价格又高；下半年一个很大的风险是创业板原始股东解禁市值达2600亿元，超前3年总和，其中，下半年又是上半年之2倍。他们会不顾一切地、像倒垃圾似的来原始股套现的。故无论是大盘、创业板都以小心为好。】