保险行业“以房养老”在中国或水土不服

　　反向抵押贷款的发展：反向抵押贷款(Reserse Mortgage)又称倒按揭，是通过让渡未来房产所有权，提前获得金融机构贷款的融资方式。反向抵押贷款在美国、加拿大、澳大利亚、法国等欧美国家发展比较成熟。“以房养老”是反向抵押贷款的一种应用模式，主要通过房产抵押获取一次性或年金贷款。

　　美国反向抵押贷款发展及规模：美国反向抵押贷款对象主要是62 岁以上老人，目前美国市场90%以上的反向抵押贷款都由HECM 计划提供。HECM是FHA 发起和设立的平台，资金来源主要是商业银行、抵押贷款公司和其他私募机构，这些机构将反向抵押贷款再出售给房利美Fannie Mae，从而实现资产证券化。1990-2012 年9 月，HECM 下共发生77.9 万笔反向抵押贷款。但是从2010 年开始，申请反向抵押贷款的数量呈现下滑趋势，2012 财年申请数只有54676 笔，不足2009 财年的一半。从申请反向抵押贷款人群特征看，申请人年龄平均在70 岁以上，女性老人申请比例大于男性，2012 年有40%的申请是单身女性老人，38.2%是夫妻双方共同申请，21.7%是单身男性老人。除了HECM计划，美国反向抵押贷款还有房利美发起的Home-keeper 计划，以及私人发起的反向抵押贷款产品，但是数量很少。美国反向抵押贷款成功的最主要因素是完善的资本市场和政府主导的融资平台。房利美的存在使得资产证券化更加容易，从而增加了反向抵押贷款资产的流动性。而由政府发起的HECM 计划则进一步增加了项目的可操作性和信任度。