“低门槛”分食信托 私募基金“输血”房地产

　　通过信托融资的模式很难满足所有房地产商的资金需求，而部分企业将目光投向了私募基金。而第三方理财机构在下半年的发展提速，也带热私募基金有限合伙产品。

　　据《中国经营报》记者了解，随着信托收益率的下滑，私募基金有限合伙产品的销售逐渐升温，其中相当一部分募资涉及地产行业。与信托融资渠道相比，通过私募基金渠道的融资财务费用要远高于前者，且时间上并无优势，但是大部分私募基金的生意还是“红红火火”。

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　　私募基金争“蛋糕”

　　九十月份一向是房地产商的融资高峰期，而目前银行、信托两大主要渠道并不能满足一些企业的需求，尤其是一些中小房企，不得不将融资渠道投向了私募基金。

　　据记者了解，香河惠民基金2期、亿隆地产项目、中港富嘉安10号大业里时代广场资金集合计划等等，一批新发的私募基金有限合伙产品均将融资方锁定在了房地产商身上。

　　“市场上资金紧张，房地产商都缺钱，现在项目已经多得做不过来了。”北京一家私募基金项目经理接受记者采访时表示，公司只能在大量的项目中选优，不仅获得的利润更高，风险也会相对要低很多。

　　据他介绍，私募基金现在属于一种类信托，融资模式与信托相似，但是灵活性上更大。“私募基金发行有限合伙产品的最大优势就是门槛低，条条框框少，这样更加符合房地产企业的要求。”

　　以香河惠民基金2期项目为例，该项目是由惠民兴业投资基金管理有限公司发行，发行规模1.7亿元，产品期限为一年半，融资方是香河天成房地产开发有限公司。与信托的情况一样，该产品要素包括了资金用途、还款源和风险控制三项。

　　“房地产一类的融资通常还是以土地和房产抵押为主，担保和股权抵押为辅。”上述人士称，具体的事项最终还是要看项目的情况。

　　“大型的房地产企业能够通过银行和信托来融资金，但是大部分的中小房地产企业却不行，而这也是私募基金有限合伙产品的生存空间所在。”他告诉记者，房地产信托发行有明确的资质条件，包括房地产开发项目“四证”；开发商具备房地产开发二级以上资质；项目自有资金投入比例30%以上；土地和在建工程抵押40%以下。

　　据了解，大部分房地产企业都“卡”在房地产开发二级以上资质条件上，限制了融资渠道，只能通过私募基金来融资。

　　北京一家私募基金中金嘉钰项目部人士对记者称，私募基金融资成本通常都超过20%。“行业内平均水平在25%左右，这个也是根据项目的情况定。”

　　中融信托一位项目经理向记者透露，房地产企业通过信托的融资财务成本在13%~18%，超过20%的并不多，相对之前略有降低，但是肯定要比私募基金的有限合伙融资低很多。

　　中金嘉钰人士称，由于私募基金项目的监管较信托要弱，所以在抵押和评估上都会灵活很多。“信托的抵押很难超过50%，但是私募基金优质项目的抵押可以超过60%，做高融资量。另外，私募基金抵押物可以不仅仅是土地，还能包括很多有价物。”

　　产品存风险隐患

　　多位私募基金人士称，有限合伙产品与信托的差异并不大，风险完全能够得到控制。由于融资成本高，抵押也比较足，所以私募基金只要在风险控制上注意一点儿，基本上不会赔本。

　　对于投资者来说，购买资金门槛较低有着较强的吸引力，且收益上明显要高出信托产品几个百分点。

　　记者调查发现，目前市场上私募基金有限合伙产品几乎少有收益率低于10%的，最高收益则可达18%。而目前市场上信托产品的收益率明显低很多，就算房地产信托，收益率也仅在8%~11%，平均收益率不到9%。

　　更值得关注的是，部分上市公司甚至也开始采用私募股权基金这种形式融资。据了解，誉银基金近日推出了一款有限合伙产品，募资用于中昌海运(600242)控股子公司建造1.7万立方挖泥船项目。尽管该项目融资金额只有5000万元，但是可以看出这已然成为了企业融资的另一条路。

　　“私募基金有限合伙产品的融资确实已经有一定规模了，但是风险还是较信托会大很多。”民生证券分析师表示，信托归属于银监会监管，在产品的发售上有固定的模式和条件，能够一定程度上把控风险。然而，私募基金有限合伙产品的监管还存在一些监管触及不到的地方，仅仅只是在工商局备案，约束力很弱，这就会存在一些隐患。

　　上海一家信托公司人士称，私募基金有限合伙产品最大的问题在于对资金用途的监管上，这完全要依靠私募基金公司来把控。

　　该人士表示，与私募基金有限合伙产品相比，发行信托的条件高，收益相对低，至少融资方的情况和条件要相对差一些。

　　据了解，今年7月底，一款名为上海市保障房项目建设基金（正闵二期）的产品就出现部分延期兑付，将私募基金有限合伙产品的风险再度暴露。

　　有第三方销售人士告诉记者，私募基金有限合伙产品已经发生多起“事故”，但是规模都不大，影响也有限。

　　事实上，由于对风险的担心，私募基金有限合伙产品的销售目前仅仅局限于第三方理财机构，而银监会在去年银行“飞单事件”中，明令禁止了对此类产品的代销。然而，今年下半年第三方理财机构发展提速，私募基金有限合伙产品再次火爆起来。

　　上述信托人士表示，除了与私人银行之间的合作外，私募基金有限合伙产品的销售与信托还是无法相比。“一款信托产品的发售最快两周，但是走私募股权基金有限合伙产品，可能时间上会拖上两个月。”

　　链接

　　房地产私募基金VS房地产信托

　　1.风险与收益不同

　　前者风险较大，收益较高，一般收益都在15%以上；而后者风险较小，收益当然较低，一般低于10%。

　　2.投资模式偏好不同

　　前者一般进行股权投资，后者则偏向于债权投资。

　　3.投资年限及收益分配不同

　　前者投资年限较长，一般房地产基金为中长期投资，大部分采取“3+2”，其中三年封闭期，两年开放期，在封闭期内投资人是不能抽回资本的，但每年可以分配收益。而后者短期投资较多，一般为1~2年，待信托计划到期后本金及收益一并归还投资者。

　　4.对房产项目要求不同

　　前者管理人只要看好项目，就可以进行投资，对项目没有硬性要求。而后者相关法规则有硬性规定，须满足“432”条件，即四证齐全（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）、开发项目资本金比例应不低于35%（经济适用房除外）、开发商或其控股股东具备二级资质等条件。