第三批自贸区猜想重庆西安武汉呼声高

　　自贸区扩围会推高房价吗？“新区域”或将受宠

　　上海自贸区扩围的消息，无疑又催热了自贸区概念板块的相应楼盘。不过，此次扩围究竟能否有足够动力推高周边房价呢？

　　近日有消息称，上海自贸区将确定扩展范围。陆家嘴及其辐射的前滩世博板块、张江高科和金桥开发区将纳入自贸区范围，其面积将从28.78平方公里扩至120.72平方公里。这一消息无疑又催热了自贸区概念板块的相应楼盘，不过，此次扩围究竟能否有足够动力推高周边房价呢？

　　拟扩围加深试验

　　2014年12月26日，全国人大常委会第十二次会议审议了中国(广东)自由贸易试验区、中国(天津)自由贸易试验区、中国(福建)自由贸易试验区以及中国(上海)自由贸易试验区扩展区域相关法律实施调整的草案。

　　据了解，此次“扩围”的目的在充分发挥浦东创新基础好、开放度高的优势，上海自贸区扩展区域涵盖陆家嘴金融片区、金桥开发区片区和张江高科技片区。

　　扩展中国(上海)自由贸易试验区区域范围，可以在较大空间范围内更好地测试外商投资管理、服务业开放、事中事后监管等改革开放创新措施的效果，对政府管理制度改革进行更为充分的试验，并充分发挥浦东新区创新基础好、开放度高的优势。

　　而在广东省、天津市和福建省，依托现有新区、园区再设3个自由贸易试验区，可以与中国(上海)自由贸易试验区形成互补试验和对比试验，充分检验相关改革开放措施的实施效果以及复制推广的可行性，为全面深化改革、扩大开放进一步探索新途径、积累新经验。

　　“新区域”或将受宠

　　此次自贸区扩围很快像催化剂一般带动了周边楼市的“躁动”。

　　广东自贸区概念，加之随后南沙金融创新“15条”政策的发布，使得南沙的区位和产业优势一直被开发商广为宣传。广东自贸区正式获批的第二日，南沙、横琴等板块的楼盘均传来热销的消息。“开盘后2小时就卖出房子300套，平均24秒卖出1套。”专家分析，如果南沙纳入广东自贸区，中国港澳地区投资会增多，游艇、游轮将可双向自由往来。目前南沙明珠湾的中央商务区和香港园区、澳门园区紧邻，仅隔一条江。

　　随着自贸区的扩围消息，同样的情况也发生在了福州，阳光城大都会项目刚开盘就被抢购；上海也不例外，泰禾红御项目2个小时销售5亿元。

　　分析人士据此认为，扩围的区域板块将纷纷受益上涨。比如陆家嘴金融片区、金桥开发区片区和张江高科技片区这三大区域，将在功能和地位上与上海自贸区现有版图完全统一，自贸区利好将完全覆盖此三个区域，在短期内政策托底效应将会迅速显现。

　　另一方面，陆家嘴金融片区将周边的花木、世博滨江、前滩、联洋、源深等板块也纳入了自贸区范围。而联洋、源深以次新房为主，新增房源极少，因而本次自贸区扩容不仅会刺激二手房成交，更会令其租金水涨船高。

　　再进一步，受到自贸区产业集聚与新的需求的不断导入的影响，比如大量的银行入驻、企业入驻等都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求，也利于当前在售的住宅、商办项目的销售，造成短期内自贸区及辐射范围内楼市出现火热的现象，甚至原本无人问津的商办项目租金趁势上涨，部分商办租金上涨翻倍。

　　业内人士还指出，受到热捧的更有受自贸区辐射范围的土地，由于产业用地的需求不断增加，以后纯宅地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，比如上海前滩板块作为自贸区扩展范围覆盖的区域，在自贸区扩展政策前夕楼板价地王频出，楼板价最高达到6.6万元/平方米。

　　旧板块逐步转冷

　　然而，自贸区概念真有这么“动力十足”吗？据公开资料显示，自2013年9月上海自贸区获批消息一出，3~4个月的时间周边房价呈几何级增长，普涨20%~30%，个别项目增幅一度达到52%。但2014年1、2月周边房价出现回落，以外高桥板块为例，二手房成交量较2013年同期下降近六成，同期上海全市成交量下滑约三成，外高桥板块二手房市场跌幅远超全市整体，外高桥板块的二手房价格普降5%左右。同时，临港新城板块的均价也出现了较大幅度的波动，特别是最近的2014年11、12月，均价出现了一定的滑坡。价格的波动固然有结构性因素的影响，但也反映出了自贸区概念热度的消退。

　　不仅是上海。2013年7月以来，南沙已经历多轮广东自贸区概念的炒作。2013年8月，在广东自贸区的传闻鼓舞下，南沙房价同比涨幅达到15.5%；2013年9月，南沙三天内两度刷新区域地王纪录，楼面价飙升至6434元/平方米；2014年3月份开始，广东自贸区将获得批准的传言，惹得南沙不少楼盘“惜售”，3至6月的单月成交量平均仅为390套，成交价维持在1.1万元/平方米以上。

　　到了7月份，自贸区迟迟未落地，南沙楼价跌至万元以下，跌幅超过10%。之后的8至11月，南沙楼市进入以价换量的通道，其中10月份的成交均价为9353元/平方米，跌至2014年新低，但低价的刺激也使得当月的成交量创新高。与此同时，两年以来保利、越秀、方兴、万科等房企纷纷进入南沙，楼市库存大量累积。

　　自贸区概念仍需谨慎

　　可以看到，自贸区概念虽然新颖、有活力，但也不乏资本进入炒作的嫌疑，自贸区试验一段时间后，究竟是否能长期支撑周边楼盘价格，还需要进一步的谨慎考察。

　　也有分析认为，此次自贸区的扩区，将诸如浦东诸多发展成熟、产业兴盛的区域都纳入了范围之中，客观上使得自贸区原有的外高桥、临港和机场区域丧失了自贸区的独特优势，并且这些新纳入区域的发展起点普遍要高于自贸区原有的几个区域，这甚至可能令自贸区的发展重心出现转移。

　　总之，自贸区概念所带来的动力也许仍将仅限于短期的“热炒”。(理财周刊)

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