楼市利好政策密集出台 7股或补涨

　　保利地产：销售稳健增长再融资增加弹性

　　研究机构：华融证券 分析师：易华强 撰写日期：2015-03-19

　　事件

　　保利地产公布2014年年报，实现营业收入1091亿元，同比增长18.1%， 归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比增长13.5%。

　　销售稳健增长，综合优势明确

　　在去年一二线城市普遍销售下滑的背景下，公司签约销售金额1366.76亿元，同比增长9.09%，市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%， 体现了公司作为地产央企的综合竞争实力。公司重点布局珠三角、长三角和环渤海三大城市群，已进入全国57个城市，总储备建筑面积1.25亿平米，位于全国地产公司前列，丰富的储备保障了公司持续成长空间。公司在去年毛利率下降的情况下，净利率有所提升，体现了较高的综合控制和管理水平。公司综合资金成本仅为6.5%，通过美元债券和中票获得低成本资金，融资能力优势明显。

　　公司转型积极推进

　　住宅开发之外，公司在地产基金、健康养老等方面积极开拓，公司基金规模280亿，排地产基金第一位。公司三位一体的养老战略逐步落地， 社区适老改造、机构养老等均走在市场前列。公司酒店、商业持有超百万平米，团队培育和品牌输出正有序开展。公司国际化也正在加速。

　　投资建议

　　100亿再融资将进一步增强公司的综合实力，增加业绩和股价弹性。预计公司15年和16年净利润同比增长15.5%和19.3%，目前股价对应PE 为7.5倍和6.3倍，维持推荐评级。

　　风险提示

　　1、宏观经济波动2、房价大幅下跌3、房地产销售低迷

　　招商地产：多项资源将落地战略重整可期待

　　研究机构：中银国际证券 分析师：田世欣 撰写日期：2015-03-12

　　招商地产14年实现营业收入433.85亿元，同比增长33.21%，归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比增长1.5%，每股收益1.66元，公司4季度毛利率如期反弹但业绩低于预期，主要原因是计提5.3亿元存货减值准备，我们下调公司15-16年每股盈利预测至1.95和2.35元，17年预测为2.72元，考虑公司强大的融资优势、集团扶持下多项资源今年落地、一线城市项目销售弹性佳等因素，将A股目标价格上调至29.34元，B股26.91港币，维持A、B股买入评级。

　　支撑评级的要点

　　14年净利润低于预期，计提存货减值继续清理资产。4季度公司毛利率如我们预期回升至42.6%，带动全年毛利率回稳至37.3%，但净利率保持下滑态势，较去年低3.1个点至9.8%，主要源于对苏州、佛山、杭州、烟台、青岛等5个项目计提跌价准备影响利润总额5.29亿元。

　　14年销售任务圆满完成，15年计划再增15%以上。2014年签约销售面积364万平米，销售金额510.49亿元，同比增加18.18%，可售货值约850亿，去化率达到60%。2015年可售货值约1,100亿，计划销售额增长15%以上即587亿；如果去化率能达到55%以上，那么15年销售额将超过600亿元。

　　资金渠道优势巨大，土地获取积极。公司是少有的不差钱并14年大力度拿地的地产公司，目前已布点全国30个城市在上海、广州、深圳、南京等城市新增项目资源610.74万平方米，纵使拿地态度积极公司资产负债率和净负债率仍然保持在71%和33%的低位；14年公司融资渠道全面拓宽，启动80亿元可转债发行，发行“招商不动产债权计划”，中票获批。全年综合资金成本5.10%，同比下降0.13个百分点。

　　集团内部合作加深，强势资源待爆发。14年招商局集团内部合作取得突破，产融结合，集团在蛇口太子湾项目、前海土地、漳州开发区资源预计今年均会逐步分布纳入上市公司体内；沿海城市港口产业升级也将获得突破，优质资源极为丰富。

　　两条新路三片沃野，战略重整可期待。公司制定战略开发海外业务和轻资产运营两条新路，体验式综合体、主题特色产业园和健康地产三片沃野，另外，公司也将携资金优势积极寻求并购机会。14年推出的股权激励计划对净利润三年复合增长率做出不低于15%的要求，有望激发管理层积极性。

　　评级面临的主要风险

　　销售去化不达预期，所在区域房价下跌。

　　估值

　　招商地产是A股公司中融资优势最显著的公司，在目前行业空间逐渐逼仄的环境下，融资能力和成本成为重要的竞争力；公司今年利好颇多，蛇口自贸区对主力产品销售形成巨大支撑，港口旧改、前海土地等多项预期资源落地；在核心城市地价上涨的环境下保持偏低的土地成本。鉴于其优势资源，我们按15年末NAV溢价10%将A股目标价从16.62元上调至29.34元，B股目标价由16.47港币上调至26.91港币，维持买入评级。

　　金丰投资：绿地集团-可持续的外延式扩张之路

　　类别：公司 研究机构：广发证券股份有限公司 研究员：乐加栋，郭镇 日期：2015-02-16

　　核心观点：

　　绿地集团：可持续的外延式规模扩张14年绿地整体规模再次迈上新台阶，经营业务收入4021亿元，同比增22%，今年目标4500亿元，董事长张玉良表示“今年上半可以完成上市”。

　　未来将依靠“新高度、新格局、新视野”赢得竞争优势，实现规模再增长。

　　新高度：房地产综合实力再突破绿地2014年房地产销售金额2408亿元，成为行业龙头，今年目标2800亿元。绿地土地储备庞大，近1.2亿平米。14年拿地建面近2000万平米，排名第一。城市布局合理(一二线城市占比80%)、产品结构完善(住宅60%和商办40%)，在商业地产(总规模超18000万平米，自持购物中心300万平米，新建商业部分可比肩万达)、超高层和产业地产上不断形成绿地特色。

　　新视野：海外业务蓬勃发展，后劲十足绿地是国内房企进军海外的先驱，近两年来已斥资近900亿元先后在亚洲、北美、西欧和澳大利亚投资开展了11个海外房地产项目。2014年海外业务迎来爆发期，销售贡献153亿元，同比增467%，今年目标300亿元。

　　新格局：依托综合产业平台，培育多元增长极绿地目前已在大基建、大金融、大消费三个领域有所突破。1成立地铁投资公司，已签约徐州、南京、重庆轨交项目，力争2020年实现千亿产业规模。2成立绿地金控集团，2014年增资至30亿元，持有上海农村商业银行4%股权、锦州银行3.98%股权、东方证券2.46%股权(拟上市)，未来将积极收购金融牌照，打造核心金融资产。3依托海外业务布局，建立海外商品货源渠道(即采购中心)，并启动布局线下实体店，搭建O2O模式。

　　盈利预测与投资评级绿地或将在今年上半年完成借壳上市。截至2013年末，绿地净负债率超过200%，考虑到绿地未来“3+X”产业集群的总体布局和外延式扩张发展的需要，必定会充分利用资本市场的融资功能。同时，绿地是国企混合所有制改革排头兵，此次借壳上市完成后，员工持股会和战略投资者的持股比例分别为28.79%和22.64%，这些新获取股份的限售期均为12个月。

　　绿地依托自身的平台优势和体制优势，能够走出一条独具特色的外延式规模扩张发展之路。预计绿地14年、15年净利润分别为90、100亿元，由于借壳上市尚未完成，对应标的为金丰投资，基于对绿地长期发展看好，以及借壳上市成功的预期，我们对金丰投资维持“买入”评级。

　　风险提示

　　外延式规模增长速度低于预期。借壳上市进度低于预期。

　　中南建设：被低估可持续成长龙头

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋，郭镇 撰写日期：2015-02-17

　　区域市场活力，销售持续发力。

　　公司在14 年实现房地产销售金额约207 亿元，同比13 年增长32.2%。

　　在14 年整体市场规模负增长的背景下，公司通过加大销售力度以及房地产策略上的转变，打开了一条增长的新途径。截止到14 年底，公司在手存货约127 亿，其中南通以及苏州区域存货占比在55%左右，部分去化压力较大的区域目前存货压力已经有比较明显的降低。15 年公司计划新推货规模约300 亿，总货值规模将会达到427 亿，在合理的去化率的假设下我们认为公司15 年的销售可以超过250 亿。

　　资源储备丰富，融资通道打开。

　　公司下半年未披露新增项目，截止到八月份半年年报项目情况来看，公司增加了5 个项目，新增项目总规模达到99.7 万方，总地价50.76 亿元。

　　预计公司在年报中还将披露部分新增项目储备，从当前的拿地情况来看，公司拿地力度与13 年相比有所降低，拿地金额占销售金额的比例为24.5%。

　　下半年提出中票融资计划36 个亿，从已经完成发行中票的公司来看，整体平均融资成本为4.76%，预计在15 年上半年，公司有望提出融资方案，这对于公司未来发展有重大影响。

　　预计公司14、15 年EPS 分别为1.28、1.57 元，维持“买入”评级。

　　公司当前市值144 亿，刨除建筑业务近60 亿，房地产业务市值规模不到90 亿，作为年均增速超过30%主流成长型房地产开发企业，公司整体市值水平较低，RNAV 折价31.3%，在地产板块中折价率较高，具备较好的安全边际。

　　风险提示。

　　三四线城市销售不达预期。

　　泰禾集团：主业强劲、大金融开花高增长有望持续

　　研究机构：国信证券分析师：区瑞明，朱宏磊撰写日期：2015-02-27

　　主业强劲

　　泰禾集团是我们2014年重点推荐的股票之一，推荐的逻辑很简单——？在行业下行阶段，高杠杆是风险、增加土储是包袱；但政策托举之下，行业预期改善，高杠杆有望因为融资宽松及销售改善而降下来，在行业下行阶段增加的土储在上行阶段反而会转化成资源，并实现‘弯道超车’！？，2014年屡创佳绩的泰禾给出了最好的佐证：高品质、差异化的产品定位使得泰禾品牌深入人心，旗下多个项目斩获当地市场销售冠军，销售业绩实现跨越式增长，2014年入围全国房企销售排名30强。

　　2015年我们继续看好，认为泰禾在品牌、布局、产品、运营等方面逐步形成的竞争力已使其拥有持续高增长的潜质，未来有望不断实现跨越式发展。

　　大金融开花

　　2月26日东兴证券上市首日秒封涨停板(首日涨幅44%)，目前股价仍严重低估，持续上涨可期，作为第二股东的泰禾(共持有9900万股)有望获得超预期的投资回报，这将利于泰禾优化其资金结构，进一步夯实地产主业。

　　在2010年借壳ST三农上市时，泰禾已初步形成？一体四翼？多元化发展格局，尤其在金融板块，参股东兴证券、福建海峡银行、福建农商银行，战略性布局？大金融？。

　　2015年弹性最大的地产股，维持最高评级——买入！

　　基于对地产市场整体温和改善、公司业绩维持高增长的判断，加上京津冀、福建自贸区等概念升温等多重利好，我们认为泰禾集团将成为2015年弹性最大的地产股，预计14-16年的EPS为1.21/1.91/2.43元，对应的PE为19.0/12.0/9.4X，预计2015年房地产销售额有望突破300亿元(大幅增长30%)，维持最高评级——买入

　　新湖中宝：参与歌华有限定增推动互联网金融发展

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊，谢盐 撰写日期：2015-03-09

　　事件：

　　2015年3月7日，公司公告称，公司拟以现金3亿元认购歌华有线非公开发行的A股股份，发行价格为14.95元/股。

　　投资建议：

　　公司土体储备充足，重组后启动互联网金融将有利整合公司旗下金融资产。公司项目储备权益建面达1601万平(土地成本较低廉)，海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目)，土地储备量居于同类地产公司首位。2014年，公司计划实现结算额90.73亿元，同比增长64.63%。同时，公司参股金融企业(本次参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和投资矿产实现了多元化经营。公司目前抢先试水房地产融资用于棚户区改造，一旦尝试成功将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.18和0.26元，对应RNAV是8.88元。截至3月6日，公司收盘于7.16元，对应2014、2015年PE分别为39.78倍和27.54倍。考虑公司更大程度投入互联网金融平台建设，我们以RNAV溢价10%作为目标价，对应9.77元，维持“增持”评级。

　　泛海控股：转型格局渐成地产+金融+投资大发展

　　研究机构：平安证券 分析师：缴文超 撰写日期：2015-02-05

　　泛海控股简介：泛海控股的前身为深圳南油物业収展股仹有限公司，于94年在深交所上市；98 年，泛海集团受让公司股仹，成为公司控股股东。2007年，公司通过资产重组，实现了控股股东房地产业的整体上市。2014 年，公司收购民生证券、入股民生信托、参股中民投，幵且通过旗下海外子公司收购和记港陆。

　　地产部分概况：公司秉持多业态収展理念，公司产品种类涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、大型城市综合体等，具有较强的抗风险和抗周期能力。

　　金融部分概况：泛海控股持有民生证券73%的股仹，民生证券14 年前三季度收入为8.4 亿，净利润为2.1 亿。收入结极中，经纪业务和投行业务占比较高。

　　中国民生信托有限公司前身为中国旅游国际信托投资有限公司， 成立于1994 年。2003 年3 月，中国银行业监督管理委员会批准公司进行重组。2013年4 月16 日，公司完成重新登记，幵于4 月28 日重新开业2013 年，民生信托的净利润为5600 万元。而泛海控股通过参与民生信托的增収，目前在民生信托中股仹占比为25%。

　　同时公司还拟收购时富金融和民安保险部分股权。

　　投资部分概况：公司出资10 亿投资中民投，股仹占比2%；出资 1 亿美元投资中信泰富；出资38 亿元购买和记港陆，股仹占比71%。

　　投资建议：采用分部估值法对公司进行估值，地产部分采用NAV，计算出地产部分价值为397 亿，民生证券公司按股比市值为260 亿，民生信托13亿，时富金融6 亿，民安保险约18 亿；投资部分估值50 亿。维持公司“推荐”评级。

　　风险提示：转型风险，地产部分大幅滑坡。

(责任编辑：DF146)