房地产：当复苏遭遇地方调控 怎么办？

　　分析框架和逻辑

　　1)调控属于点而不是面。考虑当前形势下政府全行业去库存大方向不会发生改变，因此本轮龙头城市调控趋势不会向全国范围扩散。因此，考虑本轮重点调控城市对二三线市场起到示范和带头作用，分析好调控城市后期趋势，对判断未来经济走向至关重要。

　　2)研究上海、深圳基本可判断其他调控城市。虽然不同城市调控细则存在不同，但基本遵循涨价越快调控越强趋势。因此合理分析上海、深圳调控后走势可大致判断本轮其余龙头城市趋势。

　　基本面判断：短期对价格、投资会产生负面影响，造成复苏时间被拉长

　　1)对此前最严格调控城市北京走势的回顾。2010 年至 2013 年之间，北京市单独出台各类型调控政策。政策力度明显超越全国。从成交情况看，新限购政策出现后市场成交均出现 1 个季度左右不同程度回落，但后期市场又进入上升通道。从原因来看，主要是供给未能根本性解决(住宅新开工面积从 2010 年后基本维持在 1200 到 1500 万平上下，与每年销售规模大体保持一致)，市场短期进入观望后期需求又正常释放。

　　2)上海、深圳短期供应难放大，市场短期震荡，但景气度仍将高位盘整。上海从 2012 年开始住宅新开工面积持续低于住宅销售面积，市场整体库存保持逐年下降阶段。从土地购臵看，2011 年后市场土地购臵面积同样处于下行趋势。深圳情况与上海类似，但供应略好于上海。我们判断短期政策会现成消费观望，对价格和需求产生负面影响，但考虑供给短期难放大，最终结果是一线城市高位盘整。

　　结论：等待情绪宣泄，关注一线房价变动。我们认为从实质情况判断看，无非三种情况：1)调控正效果，一线城市价格、成交稳定，二三线保持复苏；2)政策效果普通，一线城市价格、成交继续上行；3)政策负效果，一线城市价格、成交大幅下行，三四线城市复苏无望。基于上文分析，我们判断后期经济仍将处于第一和第二种情况之间。基于经济复苏判断，短期情绪宣泄完毕后，行业后期将具备较好投资机遇。中长期看，目前依旧是布局优秀蓝筹的时期。

　　不确定性分析。政策风险；在建项目风险。