房地产关注政策落实情况 配置行业龙头

　　行业集中度加速提升：2012年末，总资产超过500亿元的公司达到27家，其总资产达到3.2万亿元，在197家样本公司中占比达到59.58%，较2011年上升1.32个百分点；其2012年营业收入达到7791亿元，在197家公司中占比达到64.21%，较2011年上升4.28个百分点。行业集中度加速提升。(点击查看>>>房地产行业个股一览 研报大全 资金流明细)

　　行业盈利能力有所下降： 2009年土地价格处于高点；2010-2011年建安成本上升较快；2011年绝大多数地产公司选择以价换量，全年房价呈下降走势，以上三个因素导致2012年行业结算毛利率同比下降2.93个百分点。但大型公司由于在成本控制方面优势，盈利能力下降幅度较小。

　　实际负债水平下降：2012年末，197家公司资产负债率为70.05%，较年初上升0.97个百分点，扣除预售款后，197家公司负债率为50.88%，与年初持平。偿债能力方面，2012年末，197家公司净负债率较年初下降4.79个百分点，货币资金与短期有息负债之比为1.08，行业偿债能力明显提升。大中型公司的偿债能力明显高于中小型公司。

　　行业仍面临去库存压力：2012年末，197家公司存货价值达到2.91万亿元，同比增长18.6%，较2011年末增速下降20.75个百分点，为近5年来增速最低一年，行业存货去化速度明显。尽管存货去化加速，但存货占总资产比重仍高于行业往年45%左右的平均水平，行业仍面临去库存压力。

　　行业业绩锁定性较强：2012年末，197家公司预收款达到1.03万亿元，同比增长26.38%，预收款与2013年行业预测营业收入比值为69.15%。其中大型公司为74.37%，中型公司为66.86%，小型公司为34.9%。

　　现金流明显改善：总体来看，受销售回暖和货币政策适度宽松影响，2012年行业资金状况明显改善。

　　行业评级：基于2013年行业业绩锁定性较强，行业财务状况不断改善，未来两个月良好的销售形势仍能维持，货币政策继续适度宽松，行业较低的估值水平，我们认为2013年二季度地产行业走势仍将强于大盘，维持行业“看好”评级。

　　投资策略：我们建议重点关注以下宏观及行业政策进展情况：“国五条”细则的落实、全国居住证制度改革进展、全国城镇化规划、全国房地产信息联网进展、全国不动产统一登记制度准备工作进展。二季度重点关注的公司为行业龙头和二线核心城市龙头，推荐投资组合为：万科A、保利地产、中国建筑、金科股份、荣盛发展。

　　投资风险：房价上涨较快倒逼更严厉政策出台风险；A股市场风险。