多路资金杀入房地产基金 谋求股债结合投资模式

去年以来不断升温的房地产基金不再只是私募的独角戏，正吸引包括券商 、信托等在内的重量级机构的关注。

证券时报记者获悉，国内阳光私募盈峰资本近日将联手开源证券旗下子公司发起成立旗下首只房地产基金，进军三线城市房地产市场。不仅如此，一些信托公司也纷纷摩拳擦掌，意在杀入房地产基金领域。

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“越来越多的资金正流入房地产基金，目前我们也在与银行、券商和信托等谈合作，预计今年我们可以新增30亿元规模。”专注于房地产金融领域多年的德信资本董事长陈义枫告诉记者。

信托公司跃跃欲试

部分信托公司对于房地产基金早已跃跃欲试。“我们非常看好房地产私募股权基金，前两年已开始布局，市场前景会非常好。”上海信托总经理傅帆此前曾向记者表示。

值得一提的是，上海信托去年就已对房地产股权业务进行了探索，虽因一些原因并未推出，但该公司董事长潘卫东并不讳言对此业务的长期看好。潘卫东认为，与目前市场上很多房地产信托“假股真债”的投资方式不同，真正的房地产基金从拿地开始就要与开发商一起全程开发项目，客户收益也是浮动的。

除了上海信托以外，外贸信托 、中信信托以及平安信托等多家公司均在房地产基金领域有所尝试。“今后的方向是直接参与开发，采用基金化模式进行股权投资。”傅帆称。

多位信托人士向记者表示，目前大多数房地产信托还停留在为项目提供单一融资服务，其主要原因在于此前房地产行业利润空间大，开发商并不愿意与融资方分享超额投资收益。然而，地产调控正让投资恢复理性，开发商逐渐乐于资金方的共同参并与投资人分享利润。

近日，上市房企宋都股份公布再融资方案，准备募资不超过15亿元用于普通商品房住宅建设，如果该方案获批，则意味着中断近4年的上市房企再融资重启。

陈义枫向记者表示，若地产股再融资放开，首先受到冲击的将是规模不小的地产信托业务。未来地产信托融资类产品可能会向地产基金模式转变，将地产项目的债权融资方式演变成“股权+债权”方式，从而提高产品收益率。

阳光私募联手券商介入

与其他房地产基金频频现身一二线城市不同，阳光私募盈峰资本此次发行的产品颇有代表性，其所发行的盈峰合赢地产基金主要投资山东淄博某商品住宅项目。

盈峰资本合伙人、执行总监钟烨向记者表示，面对持续不断的调控，房地产市场整体虽不乐观，但局部机会依然存在，有些二、三线城市房价和收入比仍处于相对合理的状态，具备投资价值。

据了解，这款基金产品采用双GP(一般合作人)制，由盈峰资本和开源证券下属另类投资子公司共同管理。值得注意的是，该项目采用债权+股权的投资模式，设计基金总规模为3.38亿元，其中1亿元由盈峰资本发行“盈峰合赢地产基金”来认购该项目的优先级，优先级可获得10%的年化收益率，同时可分享股权部分分红带来的浮动收益。

在部分受访的私募人士看来，一方面，近年来股市行情并不振奋人心，另一方面，随着新基金法的实施，私募机构迎来发展机遇，阳光私募也正从中寻找转型动力。

股债结合风险几何

房地产基金不断升温，一方面缓解了开发商的融资难题，另一方面成就了金融机构和投资人掘金房地产市场的梦想。

记者注意到，以股权和债权结合投资房地产企业正得到更多机构的青睐。然而，如何评估其中的风险成为考验参与者的一道难题。

“做金融的未必真正了解房地产，即使有所了解，也不会特别深入。与普通的房地产融资相比，房地产基金要求参与机构对地产项目具有更强的判断和运营能力，其风险也会比单纯的融资服务更高一些。”华南地区某大型信托公司风控负责人向记者表示。

一些信托公司在尝试涉猎房地产股权基金时便遇到了挑战，譬如，实际收益率远远低于预期收益率；对项目公司的把控能力不够强。

在陈义枫看来，目前房地产基金已步入发展的黄金期，未来将出现两大趋势，一是投资阶段更趋前，比如从开发商拿地就介入；二是浮动收益比例将进一步提高。

但他同时指出，房地产基金这一市场目前有个别经验不足、急功近利的机构可能制造有瑕疵的产品推向市场，未来可能会出现兑付难题，对整个房地产基金行业产生一定冲击。