中国私募房地产基金处发展萌芽阶段

“我国尚没有真正意义上的私募房地产基金机构投资者。在美国，私募房地产基金的资金来源中很大一部分来自机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者能够为私募房地产基金提供稳定的资金。而我国对于部分大型机构投资者投资房地产行业是限制的。目前，可以直接参与我国房地产市场的机构投资者主要是信托公司和国外产业投资基金，而券商、证券投资基金、保险公司、社保基金等则只能通过投资资本市场的方式间接参与。”

以上是清科研究中心与中国民生银行私人银行日前联合发布的《2013中国房地产基金白皮书》中表明的观点。

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私募房地产基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。

据记者了解，国内房地产私募基金兴起于2010年，当年被称为“国内房地产基金元年”，此后以爆发式的速度发展壮大;国内房地产基金存续期相对较短，一般为3年左右;国内房地产基金的投资理念多以“赚快钱”为主，因此回报倍数普遍不高。

《2013中国房地产基金白皮书》认为，中国私募房地产基金萌芽阶段的特点有：

缺少相应的金融工具。对于房地产这种资产的投资，西方市场中投资者除了可以购买物业进行直接投资，还可对行业相关的股票、债券、基金、信托等进行间接投资。而中国的金融市场目前对房地产的间接配置并未提供较大的支持：一方面，房地产企业上市和增发受限;另一方面，企业债券市场欠发达;此外，如贷款支持债券等结构或风险特殊产品缺失。

缺少私募房地产基金的投资管理人才。中国目前的人才状况是金融和房地产的知识和人才“两张皮”。投资银行人员往往擅长证券操作，房地产开发和物业管理人员大多擅长房地产业务。具有房地产和证券市场操作经验的人才较少。

房地产投资基金的法律地位尚未完全确立。迄今为止，中国任何一部法律都没有正式承认房地产投资基金形式的法律条文。因为法律法规的滞后，不仅无法建立起房地产投资基金的公开市场，而且私募房地产基金没有名分，也很难运作，难以形成房地产私募市场。

由此，《2013中国房地产基金白皮书》认为，中国私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段，正在探索的发展初期。

《2013中国房地产基金白皮书》同时提醒，合理的私募房地产基金可以促成房地产投资的理性化发展，通常只有那些运作规范、市场前景好的房地产开发企业或相关项目才能得到私募房地产基金的资金支持，因此，发展中国私募房地产基金在客观上可以促进房地产行业内部的结构调整，促进优胜劣汰，同时通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于实现资源的优化配置。而对于中国资本市场而言，通过发展私募房地产基金可以改善和提高长期收益性地产的流动性，改善和提高我国房地产行业的信息透明度，进而完善我国多层次资本市场建设。