境外资金重返中国地产市场机会与风险并存

CUBN记者 邓丽娟 北京报道

日前，旭辉集团(00884.HK，下称“旭辉”)公告称，境外私募投资基金RRJ Capital(下称“RRJ”)投资5000万美元入股旭辉，以1.52港元/股(较10月16日收市价溢价4.54%)认购旭辉新发行的约2.57亿股新股。“根据旭辉股本计算，5000万美元的投资，将令RRJ占有旭辉扩股后4.3%的股权。这表明旭辉的机构股东结构得到进一步强化，"合伙人"中有了知名私募的身影。”旭辉董事长林中表示。从资金来源渠道分析，目前旭辉的境外融资比重约为40%。

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重回中国市场

今年6月，美元国债利率回升一度让内地房企担心海外融资的“窗口期”就此远去，但近一个多月以来，旭辉、方兴地产(00817.HK)、绿城中国(03900.HK)、碧桂园(02007.HK)、五洲国际(01369.HK)、当代置业(01107.HK)等在港上市房企又掀起了新一轮发债潮。林中告诉记者，一般上半年特别是第一季度会是一个比较好的发债窗口，另外三到四季度也是一个不错的时点。“这是一个规律，也和全世界的资金流有关系。一般9到11月份是好时机，12月份因为国外要休假，又会转入淡季。”

但是，随着中国楼市持续回暖，境外私募投资公司回归中国市场是急不可待的，因为据统计数字显示，国内一些城市中高档住宅的回报率高达30%~40%，而在欧美等国，房地产盈利率仅在5%左右，蓬勃发展的现状和高回报率都令海外投资者为之心动。

两年前，全球最大私募股权公司黑石集团首次从中国房地产投资中撤出。现在，中国房价仍在不断上涨，黑石等多家外国私募股权公司似乎又嗅到了机会，正积极重返中国房地产市场。今年8月，黑石集团旗下一只专注于亚洲投资的房地产基金斥资3.22亿美元收购内地房地产开发商泰升集团(00687.HK)。

7月，美国私募股权公司Century Bridge投资4440万美元，与沿海家园(01124.HK)组建了一个合资企业;凯雷集团也于今年5月在苏州和杭州分别买入两座购物中心股权。

据外媒报道，截至今年8月，外国房地产基金管理人已经为专注中国住宅房地产投资的封闭式基金募集了16亿美元资金，与此相比，2012年的融资规模为8亿美元，2011年仅有4亿美元。

高力国际一位内部人士对记者称：“这一年来，我们明显感觉到外资对内地市场房地产的关注度不断地提高，兴趣大增，成交量也在提升。与过去形成鲜明对比的是，过去很长一段时间，根本不出来看项目。”

机会与风险并存

目前，很多海外基金选择以房地产基金管理公司的名义进入中国，采用国际惯用的手法，即由母公司在境外募资，以项目公司操作内地开发的方式进行。投资结构主要分为三层：母公司，下设针对具体项目的控股公司，旗下有项目公司。这样的结构在于引进其他的基金或者开发商作为投资者，是让他们在控股公司这个层面参股，而不是参股母公司。这样，新的投资者不可能进入到母公司，是一种很好的回避风险的方法。如果母公司下属的一个项目乱掉了，也只需把这一个项目卖掉套现，而不涉及到其他的项目。有分析人士表示，许多外国投资者试图寻求房地产市场的细分市场，包括大城市中的商务公寓项目，试图避免购买住房的政策限制所带来的风险。

在中国房地产市场与国际接轨的过程中，海外房地产基金的进入是不可避免的。在目前中国的金融环境、政策体系下，海外房地产基金投资中国房地产，除了要面对普遍的市场风险即开发风险外，还有许多必须考虑的因素，比如资金的变现、退出、出境等基金风险，而不同背景的国外投资者在运作过程当中也会遇到不同的问题。对他们来说，在中国投资房地产，很大程度上是一场机会与风险的较量。