红线挡道资本炒作 农村土地投资类私募基金折戟

农业投资的崛起，必然会提升农村土地的价值，这几乎是投资界的共识。然而这类投资并非易事。

仅仅运作了三个多月，由上海八名投资者合伙组建的一个“农村土地投资”类私募基金即宣告解散。

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“农村土地流转，其实这几年都在循序渐进。但运作过程中的复杂性，非一般资本能撬动的。”一名基金合伙人说。

亿元基金折戟

前述八名投资者将此次投资失败的关键因素归结为两大障碍：一是农村法治意识薄弱，二是缺少一个土地打包机构。

“启动资金是1个亿，每人出资一到两千万，首批资金都已经到账了。”前述基金合伙人介绍。

目前，农村土地流转大致有转包、出租、转让、互换、入股等方式。“我们采用的是找村委会互换或者直接找土地经营权拥有者转让的方式。”

上述八名投资者所处的私募圈基本上是由一些规模较大或知名企业的企业主组成。这一私募圈主要投资于房地产、金融领域，常态性的基金总额约30亿元。

上述基金成立前期，投资人代表找都市周边郊区洽谈了一年左右。原本预期项目用地由居委会代签，但实际操作过程中发现，居委会是一个非行政性组织，多个区域代签后，可能出现土地经营权拥有者反悔或漏签等情况。这让拿地过程变得复杂而繁琐。

“因为他们真正目的是炒地。村民签经营权后反悔，估计是没有一个在农业项目上真正盈利的模式。”致力于茶业领域投资的“同时茶庄”负责人陈龙寿认为。农民十分重视土地，但对政策的把握不准和法制意识的薄弱，使其对出让经营权的决定犹疑不决，甚至反复。

“下一步原本打算在江苏盛行成立经济合作社，但发现吸收村民土地入股后，作为股东的他们很难协调。就算成立了合作社，长线和短线投资均无法把握。”上述合伙人说。

去年年底，在公布第二次全国土地调查主要成果时，国土资源部副部长、国务院第二次全国土地调查领导小组办公室主任王世元表示，农村土地使用制度改革必须严守耕地红线，确保现有耕地基本稳定。而且，土地性质不变，令炒作的短期资本暂时没能摸索出农业项目之外的盈利模式。

原本投资者仅打算短线炒作一把，但土地红线横亘，才发现根本没有炒作空间。由此，上述基金在组建运行三个月后，最终以亏损收场。

投资农合社退败

实际上，即使上述基金投资者成立了经济合作社，他们也没有把握确定资金能否快速离场。

一个例子是，在参与农业投资一年多后，为收拢资金回归到主业，投资者刘成兴在春节前从苏北一家农村经济合作社退股，而他投资的150万本金此时已经亏损了10%。此前，他转让了半年多时间，均无人接盘。

刘的合作社共有近30名社员，他属于大股东之一。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给合作社后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有合作社股权，并可按股分红。合作社按照民主原则对土地统一管理。

“合作经济是联结市场和农户的中介和载体，项目的盈利能力才能真正撬动土地价值。”前述基金合伙人感言。

以合作社形式征用或入股的土地，一般由村委会作为代表之一，前期拿地主要也是通过村委会。不管是村委会还是农委会，均要求项目投资中，必须包括对“失地”农民做好长远的就业安置。但从前期的公开信息与实际操作中发现，除了少数著名机构，地方政府并不鼓励民资参与其中。

农业部经管司此前也表示：“不支持、不鼓励工商企业大面积租种农户承包耕地，与农民争夺耕地经营权。”

与此同时，地方财政结合社会融资积极却参与进来。如中信信托与地方政府搭建的土地流转信托项目令人关注。

去年10月，中信信托与安徽宿州踊桥区政府合作，成立了国内第一只土地流转信托计划——“中信农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。今年春节前，中信信托又与现代农业经营机构拜耳合作成立土地流转信托项目，并将双方合作范围拓展至中信信托在全国范围内的其他土地流转项目。