投资海外REITs 实现全球化资产配置

广发证券 郑玟

长期以来，许多客户都有一个特点，相对于基金投资而言更倾向于股票投资，即便持有基金也以股票型基金为主。然而，这个结果并非表明客户都是激进型客户，实际风险测评结果表明稳健型客户占据了较大比重。在这种情况下，一方面客户的资产配置呈现出与其风险偏好不相匹配的结果；另一方面，客户资产集中于权益类资产，这就导致在熊市中蒙受了巨大的损失。

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引入REITS基金是优化资产配置的有益尝试。根据美林投资时钟理论，在经济周期的不同阶段，不同的大类资产有着不同的收益表现，投资者可以通过识别经济周期的重要拐点，进行相应资产转换或是通过大类资产配置实现符合某种风险偏好的、稳定的、可预期的长期回报。

广义的大类资产包括现金、房产、大宗商品、股票、债券等。研究表明，房地产与其他资产类别的相关系数较低，具有较好的风险分散作用。目前，由于国内金融工具品种单一，普通投资者并不能很便利的做到大类资产的转换和配置，而不动产投资涉及金额大、流动性较低，加上近年来国内对于房地产投资的限制等因素，往往使得风险更为集中。今年以来，许多客户的资产配置中引入REITS基金，实现了国内投资者可以间接投资海外房地产市场

REITs分红比例高、流动性好、有效分散组合风险。房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种专门投资于房地产的证券化的产业投资基金，通过发行股票(受益凭证)，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。REITs具有分红比例高、流动性强、有效分散组合风险等优势，因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。

REITS 以产生稳定收入的房地产作为投资标的，收益主要来源于经营收入和房地产的资产增值。REITs 可以对具体项目进行投资，如写字楼、住房等，也可以对某个区域进行长期投资。

REITs 收益的大部分将用于发放红利，给投资者提供了较高且稳定的分红回报。根据各国不动产投资信托制度的规定，REITs 收益的绝大部分必须用于分红。根据 NAREIT 测算，1972 至 2010 年期间，FTSE NAREIT All Equity REITs 指数的平均年化股息(分红再投资)收益率为 8.30%，而 S&P500 指数和 Dow Jones Wilshire5000 指数的平均年化股息(分红再投资)收益率仅为3.44%和3.25%。NAREIT 的数据显示，FTSE NAREIT All Equity REITs 近20年的平均年化收益率高达16.2%，远远高于股票市惩债券市场的收益。