房地产行业完善长效机制拼图

　　特大城市供地进入存量时代：1月10日召开的2014年全国国土工作会议上国土资源部部长姜大明表示，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市的新增建设用地。我国过去城镇化高度依赖资源扩张，部分核心城市建设用地总量已趋于极限，在国土部新政下，地方政府的供地结构将更多地向住宅用地倾斜，住宅用地供应预计将获得更大的弹性。工业地产由于增量限制，部分工业地产地块将迎来改善机会。但需要关注的是，虽然此次住宅用地并不在限制之列，但由于特大城市可供资源总量的下降，我们预计住宅用地也难独善其身，东部区域核心城市地价上行的趋势短期内仍难以改变。这也就再次印证年度策略我们的两个核心判断，核心城市土地价格有望再创新高，存量用地激活成为行业关注主题之一。

　　旧改更新将是盘活存量主要途径：近几年来三大城市圈核心城市的土地供应速度已经开始出现明显下降，各个地方政府挖掘存量建设用地的尝试早已开始，广东省、湖北省、浙江省在盘活存量土地方面已经取得阶段性成果，其中，通过淘汰落后产能、退二进三等措施是地方政府常用手段。总体来看，特大城市未来优化存量的方向主要在于：1、利用率低下的工业用地以及其他公用设施用地优化转性；2、核心区域继续提高容积率及人口密度，我们认为未来住宅用地“僧多粥少”的格局不会改变，对于开发商来说，拥有丰富土地存量的企业也将愈发凸显价值。

　　长效机制拼图进一步完善：1月11日国土部副部长徐德明表示将加快组建不动产登记局，扎实开展不动产统一登记工作。我们认为此次明确以国土部牵头来成立不动产登记局，有助于化解过去不动产登记方面部门之间的割裂，加速推进不动产统一登记制度的进程。通过建立详尽的城乡不动产信息系统，有助于管理层推进农村小产权房清理工作。另外值得关注的是，国土部建立不动产统一登记系统并未超出预期，勿要过度解读该举措意义。近期市场有关于二手房豪宅市场成交放大传闻，根据我们数据监测，并未出现这一特征。

　　维持行业“买入”评级：过去城镇化所存在的弊端以及矛盾中央政府已经有清晰的认识，管理层调控手段趋于差异化，东部特大城市存量市场的盘活对于行业中长期利好，其中也蕴藏着2014年的行业特有机遇，详细分析请关注我们已经发布的2014年行业策略《分化、淡化、创新》，关注存量土地激活带来的行业机会，维持行业“买入”评级。

(责任编辑：DF120)