房地产行业短期震荡趋势仍向上 推荐11股

　　上周监测的40个主要城市土地推出量环比增加26%，成交量环比减少9%，出让金环比减少46%。其中，17个城市无土地推出，22个城市无土地成交。

　　各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地121宗，较前一周减少5宗，推出面积629万平方米，较前一周增加129万平方米；贵阳、青岛推出量较大。成交方面，40个城市共成交土地98宗，较前一周减少11宗，成交面积375万平方米，较前一周减少36万平方米；青岛、武汉成交量较大；40个主要城市成交总金额185亿元，较前一周减少158亿元，青岛出让金为50亿元，为出让金最高的城市。

　　上周一、二、三线城市的房屋成交中仍然是一线成交较好，二三线城市成交下滑，但下滑幅度收窄。其中一线城市成交126.15 万平方米，同比增长31.56%；二线城市成交195.44 万平方米，同比增长-19.65%；三线城市成交95.05 万平方米，同比增长-5.95%。

　　从年初以来的销售数据来看，上周一线城市的销售同比出现较好的正增长，我们预计一季度二、三线等城市的销售同比也将大多转为同比正增长。目前商品房的销售在较好地延续去年的回暖的态势中，我们认为房地产股短期经历震荡不会改变向上的趋势，一季度我们仍坚定看好房地产股。从中长期来看，2015年房地产开发企业的分化在加剧，2015年全年的投资逻辑主要在于转型，我们认为2015年房地产企业的“转型”将会持续并且深入，“转型”方式也会多样，主要表现为：一、国家经济转型：1、区域型战略，2、新城镇建设，3、政策与制度；二、企业模式转型：1、业务能力提升，2、产业链延伸，3、跨界其它行业。一季度我们仍强烈看好房地产股的整体的投资机会，“政策放松+销售回款+再融资”三大动因将推升房地产股行情继续。建议重点关注：一是行业巨头型企业招商地产、万科、保利地产；二是区域战略型企业金融街、华夏幸福、首开股份、厦门国贸、建发股份、荣盛发展、中国武夷；三是新机遇型企业信达地产等。

　　个股研究

　　保利地产：改革大牛市下诸多利好提升配置价值

　　聚焦一二线核心城市，定位刚需及改善的主流需求，合理平衡周转速度不利润率，14 年销售增长含金量高，15 年表现将更好。14 年签约销售 1367 亿元(+9%)，销售均价逆市上涨近 10%，市场调整中仍保持利润率稳定。预计 15 年总可售货值超 2500 亿元，以 65%的去化率保守预计公司 15 年销售超 1640 亿元(+20%) .

　　盈利能力突出，股权激励护航，14 年业绩增速略低于预期，15 年将重回 20%以上。 (1)14 年净利润预增 13%，略低亍市场预期，但 12-13 年增速高，仍达到了股权激励的行权条件(3 年净利润 CAGR 丌低亍 21%).(2)受益亍 14 年销售有质量的增长、资金成本下降及信保基金投资进入收获期，预计第三个行权期业绩条件达成无忧，对应 15 年净利润增长 23%以上。(3)一二线市场持续回暖背景下公司销售去化及盈利水平的持续改善，将对 16 年以后的业绩增长提供有力支撑。

　　高杠杆，显着受益于资金成本下降及中票发行放开。 也受益于央企整合带杢的幵贩机会。14 年 3 季末净负债率 130%，受降息利好明显；获准注册发行 150 亿元中票，已成功发行 10 亿元，发行利率仅 4.8%。政策风向转暖，房企股权及债权融资放松，公司正探讨股权融资的可行性，以破解高负债率对规模发展的制约，若成功实施公司发展有望再提速，丏市值管理劢力将增强。央企整合加速，非房地产主营的公司可望剥离相关资产，枀大有利于与注房地产开发的保利等房地产央企。

　　低估值蓝筹价值正在回归。(1)无论横向还是纵向比较，公司目前估值仍然偏低。横向看，地产板块 15 年平均预测 PE 为 10.1 倍，在所有板块中倒数第二，公司15 年 PE 仅 8.0 倍；纵向看，2012 年是上一轮行业回暖期，公司 PE 波劢匙间为6.8 倍-11.5 倍，均值为 8.9 倍，高亍目前估值水平。 (2)A 股市场改革及国际化，持续提升蓝筹的配置价值。 公司是上证 50 唯一地产股，受益亍上证 50ETF 期权配置需求的提升，及个股期权推出预期；也受益亍 A 股纳入 MSCI 等国际指数预期。

　　14-16 年 EPS1.14/1.41/1.71 元，PE9.8/8.0/6.6 倍，考虑到公司销售均价提升及资金成本下降，提升 RNAV 至 11.12 元。因销售增长含金量高，股权激励目标是业绩增长底线，显着受益于资金成本下降、中票发行、股本融资提速、央企整合带杢的幵贩发展机会以及市值管理增强。改革大牛市下 A 股国际化配置，持续宽松的货币及行业政策正在推升蓝筹地产的配置价值，我们认为未杢 6-12 个月公司合理估值应为 15 年 10 倍 PE，目标价提升至 14 元，评级提升至“强烈推荐”。(中投证券)

　　万科A：2015年销售额预计增长10%

　　2015年销售额预计仍将增长10%

　　我们以万科1 3年和1 4年新开工面积均值为可售资源指标，作为分母，假设2015年去化指标为90%，预计万科201 5年销售面积为1966万平米。同时预期201 5年销售均价约1.1 7万/平米，我们得到201 5年万科销售额预期值为2300亿元，同比仍将增长10%。

　　23%土地储备位于10大精选城市

　　万科在58个城市开发项目，其中位于10大精选城市的土地储备为1469万平米，占总储备的23%，项目布局优质。

　　预计员工合伙人持股比例仍将增加

　　自5月开始，代表万科1320名员工合伙人利益的资产管理计划共买入占万科总股本3.26%的股权，耗资31.2亿，均价8.72元/股，我们预计该资产管理计划为投资周期超3年的长期投资，并且伴随年度经济奖金池的增加，未来仍将增持，合伙人利益与股东利益有望更趋一致。

　　估值：目标价上调至16.53元，维持买入评级

　　我们将万科2014/15/16年EPS预测从1.48/1.65/1.88元上调为1.51/1.74/1.95元。目前股价对应1 5年PER7.7倍，相对NAV折价36%，近四年万科平均PER7.1倍，1 3年估值高点PER达9倍，目前瑞银覆盖A股公司15PE均值9.5倍。我们认为公司估值有望继续提升，我们基于1 5年PE9.5倍得到新目标价16.53元(原基于2014年1 0倍PE得到14.8元)，维持Key Call买入评级。(瑞银证券)

(责任编辑：DF078)