房地产行业复苏仍将持续 六股配置良机

房地产：行业复苏仍将持续，买入中报强劲的行业龙头

　　中国国家统计局周三发布了上半年全国房地产市场运行数据，整体上显示销售延续复苏步伐而投资仍在低位徘徊。今年前6个月新建住宅销量同比增长4.5%至4.4亿平米，尤其是单月同比数据在3月转正后呈现按月逐级扩大的态势，3-6月的单月同比增幅分别为1%，6%，17%和18%。与此同时，前6个月新建住宅销售额同比增长13%至2.9万亿人民币，显示全国范围内住宅销售的平均价格较去年同期上涨了约8%，单价显著超出全国平均水平的一线城市量价齐升、销售占比增加可以视作主要原因。但与销售复苏不相匹配的是，房地产投资增速仍在继续下滑，上半年同比增速进一步回落至4.6%(去年上半年和全年的同比增速分别为14%和11%)，且二季度放缓态势较一季度更为明显(一、二季度同比增速分别为8.6%和2.3%)。其中土地购置按面积和金额计算分别下滑34%和29%，新开工减少16%，在建面积增速因此持续刷出新低至4.3%。

　　回顾同期上市公司的营运表现，我们统计25家大中型开发商上半年平均实现合约销售12%的增长，与全年目标相比达成率约45%。但与市场数据相仿，开发商在补地步伐上总体来看仍很缓慢，我们覆盖的14家开发商在13和14年平均花费在土地购置上的费用占到当期合约销售金额的44%和27%，而该比率在今年上半年进一步回落至仅为18%，恒大、万科、华润补地最为积极，龙湖、远洋和融创亦延续了过去两年以来的态势稳健购地。在即将到来的8月业绩期，我们预测内房的中期业绩总体较为平淡，龙头企业万达、中海、华润的增长仍然可期，但其余多数公司难有惊喜。但好在也不会出现太多惊吓，毛利率和负债率水平经历14年的显著恶化后分别在低位和高位有所企稳，虽然各公司间仍有分化。就负债率来看，去年底超过100%的几家公司中，恒大地产的中期负债率水平可能进一步走升，富力地产大致持平，雅居乐和保利置业略有改善；融创因买地和并购令中期负债率可能从去年底的45%短暂上升到中期的75%左右，其余多数公司维持在50-70%区间内；万科、中海和华润的负债率水平不超过40%。毛利率方面，万达、中海、富力、合景泰富以及世茂仍有望超过30%，华润、龙湖、恒大持稳在25-30%区间，融创、远洋、万科落在20-25%之间；而与去年同期相比，碧桂园、雅居乐和保利置业可能出现较平均水平略大的下滑。

　　以销售为指标的行业复苏实际上从去年四季度已经开始，这背后最大的推动力在我们看来是货币政策宽松带动的借贷成本下行。但与过往周期略有不同，本次房地产投资的见底回升似乎来的更为迟缓，而这将对未来更多宽松政策的制定有所引领。在经历近期的A股股灾后，不少投资者对于下半年房屋销售的继续复苏有所担心，我们认为这对一线城市的豪宅市场可能带来一定负面影响，但对价格回升过快的该些市场未见得全是坏处，这也同时有望令货币政策宽松的步伐更加坚定时间更加拉长。我们对于未来一年的流动性继续看好，受此激励行业复苏进程不会终止。我们重申行业的看好评级，目前板块平均40%净资产折价，0.8倍15年PB，7.5倍15年PE，市场企稳后仍将是拥有基本面支撑的反弹标的。中报前我们建议加大龙头企业的配置，我们看好万达、中海外和华润。

　　万科A:战略价值底线凸显

　　研究机构：中信建投证券

　　自身回购+险资增持，价值底线凸显：万科周五公告前海人寿集中竞价交易买入万科A股5.53亿股，占总股本的5.00%，并且未来十二个月内不排除进一步增持的可能性。此次前海人寿增持的时点耐人寻味，我们暂且不了解此次行为是否为野蛮人，但结合15年盈安合伙增持价格(12.79元、13.26元)、公司回购的价格(13.7元)，我们认为无论是产业资本的角度还是二级市场投资者的角度，都已经证明公司的价值底线在逐步凸显。

　　成交关注三季度窗口，扩张继续跟踪并购：公司上半年累计实现销售金额1099.6亿，同比增长9.0%，继续保持坚定步伐，目前滚存货值960亿，下半年预计新推货值1300亿以上，三季度将进入全年去化爆发期，维持全年销售2500亿的判断。考虑到项目价格因素的优化以及融资成本的持续下行，我们认为公司近年来利润率持续下行的趋势将在今年得到恢复。公司二季度拿地规模仍处于历史低位，三季度拿地节奏值得关注，同时我们维持去年深度报告《颠覆引领众生》中的观点，当前市场环境较去年更佳，继续对公司今年扩张尤其是股权并购层面的进展抱以期待。

　　新业务起步，谋划十年万亿新未来：公司今年明确提出万亿市值计划，在围绕“客户+资产”的主线基础上，将构建新型生态系统，整体业务框架将从过去的单一业态上市公司转向多业态的多上市公司平台。客户服务领域包括物业管理、社区教育营地、出租公寓等，资产管理领域包括物流地产、创业园以及大金融服务等，目前部分业务已经走在国内前列，具备成为新领域王者的潜力，我们认为万科的优势在于强大的服务能力以及信用背书，以物业公司改造为契机，旗下新业务将进入加速发展阶段。

　　盈利预测和评级：考虑到市场稳定的基本面状况以及公司去化领先优势，我们上调未来2年盈利预测，预计公司15-16年EPS分别为1.69、1.93元，维持“买入”评级。

保利地产：上半年净利快速增长，6月销售创新高，超出预期

　　研究机构：群益证券(香港)

　　结论与建议：

　　公司2015H1净利润同比增长30.9%：公司发布业绩快报，公司2015H1实现营业收入425.0亿元，实现净利润50.0亿元，同比分别增长25.0%和30.9%。以此测算，公司2015Q2实现营业收入291.9亿元，实现净利润37.1亿元，同比分别增长17.9%和23.4%。公司业绩略超我们的预期。公司营收的快速增长主要是由于公司上半年房地产结算面积增加；另外，公司本期高毛利项目结算占比较高，使得公司净利润的增长快于营收的增长。

　　销售创新高，增速再提升：公司6月单月实现签约面积195.15万平方米，实现签约金额256.52亿元，同比分别+61.3%和+55.3%，环比分别+40.7%和+46.3%。公司6月销售情况超出我们的预期。整体来看，公司2015年1-6月累计实现签约面积584.7万平方米；实现签约金额760.4亿元，分别同比+16.7%和+16.7%。在去年6月基期偏高的情况下，公司今年6月的销售面积和销售金额却分别实现了61.3%和55.3%的大幅增长，增速较5月分别大幅提升了22个和11.8个百分点。并且，从绝对的数值来看，公司6月的销售面积和销售金额均创出了历史新高，单月销售金额更是首次突破了200亿元，充分体现了公司作为行业龙头强劲的销售能力。在房产新政以及降息的利好下，首置以及改善性需求持续入市，一二线城市房价已开始环比上涨，而公司去年三季度基期较低，我们认为公司后续的销售增速将继续提升。

　　盈利预测与投资建议：短期来看，公司在政策窗口期积极推盘，销售手段灵活，销售金额增长明显；另外，公司上半年结算量增加，净利润也实现了快速增长。中长期来看，公司作为国内地产龙头，未来将会在行业集中度提升中受益，幷且公司目前正在积极布局养老地产和社区O2O，公司未来将会在房地产市场的下半场具有较大的发展潜力。公司董事长宋广菊女士和董事兼副总经理刘平先发布公告表示未来将会增持公司股份，也充分表明了公司高管对公司未来的发展充满信心。基于公司结算量的快速增长，我们小幅上调公司的盈利预测，预计公司2015、2016年净利润分别同比增长140亿元和157亿元，对应EPS 分别为1.30元、1.47元，对应目前A 股PE 分别为7.2倍和6.4倍，PB 为1.35倍。目前公司估值已处于低位，继续给予买入的投资建议。

　　华夏幸福：落实北京房山张坊镇，牵手北京电影学院

　　研究机构：海通证券

　　投资要点：

　　事件：公司公告房山区张坊镇约定区域合作协议补充协议的公告，同时与北京电影学院签署合作框架协议书。

　　点评：

　　进一步落实北京房山区张坊镇项目推进。公司于2014年正式与北京房山区人民政府签订关于张坊镇委托区域内整体开发协议。双方约定委托区域占地面积约为119平方公里，其中起步区占地面积不少于10平方公里。本次补充协议在委托期限、还款资金来源和保障、结算方式、结算时间、建设进度等方面做出更加明确约定。

　　牵手北京电影学院，共建文化创意产业集群。双方同意在大厂潮白河经济开发区共同打造“北京东部影视产业集群”(暂定名)，合作内容包括但不限于双方共建“北京电影学院教学实践区”、“青年电影制片厂影视创作拍摄中心”，预计总投资约30亿元。公司继与清华大学签署战略协议后成功牵手北京电影学院，产学研+孵化+产业化模式成功复制，孵化创新生态体系日臻完善。华夏幸福已经构建了融合国内外顶尖院校、企业资源的孵化创新生态体系，创新孵化正在成为华夏幸福业务的一个新增长极。

　　继续看好公司2015年销售。公司2015年1-6月销售额共完成301.10亿元，比2014年同期增长24%。其中，地产开发业务共完成签约销售额253.70亿元，同比增长33%，增速在2015年中国房地产企业销售金额TOP20中位于前三，远高于行业平均水平。2015年全年销售目标为615亿，1-6月销售额已完成年度目标的49%，显著高于同期行业前20强的平均销售计划完成率。

　　随着下半年加大推盘量和提高销售力度，有望顺利完成全年615亿目标。

　　投资建议：维持“买入”评级。公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命，始终坚持“打造产业新城，建设幸福城市”的发展战略，努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”，致力于成为引领全球产业升级与城市发展的产业新城运营商。公司属环首都经济圈最大受益标的，未来发展规模和速度有望因此而极大程度提升。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.25元。公司7月15日股价25.02元对应2015和2016年PE在12.96和11.12倍。考虑“创新中国”相关概念公司估值在36XPE，公司一旦模式成功后期股价极具空间。给予公司2015年25倍市盈率，对应股价48.25元，维持“买入”评级。

金融街：发展持续性增强 ，价值明显低估

　　研究机构：中投证券

　　公司公布2014年年报，实现营业收入220亿元(+11%)，净利润29.3亿元(+1%)，EPS0.97元，扣非后净利润20.7亿元(-21%)；ROE12.61%，同比减少0.96个百分点；拟每10股派2.5元(含税)现金股息。此外，公司发布15年1季度业绩预告，预计净利润7.5-8.8亿元，同比增长180%-230%，对应EPS0.25-0.30元。

　　投资要点：

　　14年业绩符合预期，同比略增，房开业务利润率下滑，但物业租赁及经营业务盈利水平提升，优质物业价值持续释放。(1)实现房地产结算收入208亿元，占比94.5%，不去年持平，毖利率28.6%，同比下滑7.4个百分点，主要由亍土地成本上升及销售价格下跌所致；物业租赁、经营收入分别为7.0、5.1亿元，毖利率为90.4%、34.0%，同比分别提升5.6、3.4个百分点，公司持有物业集中亍北京、天津核心地段，通过优化经营使优质物业价值持续释放。(2)三费占比7.5%，回升2个百分点，主要由亍财务费用增加较多，公司加大融资力度，此外部分已竣工未售项目利息支出丌能资本化。(3)减产减值损失2.2亿元，主要由亍14年在房价下跌背景下重庆融景城项目计提存货跌价准备1.75亿元。(4)公允价值变劢收益10亿元，同比大增350%，主要由亍新增金融街月坛中心部分写字楼和商业计入投资性房地产，以及存量投资性房地产评估增值。据戴德梁行报告，14年金融街区域写字楼租金同比增长2.1%；北京核心商圈内的成熟商业项目租金持续上涨。(5)15年Q1业绩预告同比大幅增长，主要由于金融街中心改扩建项目竣工，计入投资性房地产产生公允价值变劢收益，为全年业绩增长打开良好开局。

　　销售大幅下滑，低于预期，不写字楼整售签约时点丌均衡性及楼市整体低迷有关。实现签约销售130亿元(-42%)，其中商务地产销售73亿元(-51%)，住宅销售56亿元(-26%)，销售均价2.17万元/平(-17%)。公司14年拓展转向积极，且所获项目相对集中于一线城市，15年可售充足，在楼市回暖的背景下，销售有望显著改善。14年公司在北、上、广及天津、重庆获取12个项目，权益投资额160亿元，其中上海、广州为首次迚入。15年公司拓展计划依然积极，拟新增权益投资额约160亿元，重点关注一线城市和区域中心城市，市场此前担心的公司后续发展资源丌足问题已得到有效缓解，规模持续增长可期。

　　财务杠杆提升，风险可控，中票发行在推进中。净负债率113%，较年初上升30个百分点；现金-短债缺口45亿元。考虑到公司国资背景及持有大量变现能力强的优质物业，我们认为财务风险可控。公司获准注册发行52亿元中票，今年1月已发行第一期，发行金额28亿元，期限为5年，票面利率仅为4.8%。

　　京津冀一体化最受益公司，西城区国资背景及自身开发实力契合津冀短板，长期发展无忧。公司实际控制人为北京市西城区国资委，西城区在教育、医疗等公共服务设施方面具有突出优势，加上公司在北京金融街区域十几年的商务地产的成绩不经验积累，环北京区域承接产业及人口转秱恰恰给公司提供了机会，充分发挥开发带劢产业发展的优势以弥补津冀的短板。公司已不天津武清区签署合作协议，正式启劢京津合作示范园的工作，公司占80%股权，园区占地面积26.5平方公里。我们相信公司在京津冀一体化中还将发挥更多优势。2价值明显低估，深受险资青睐，安邦频频丼牌，未杢很可能继续增持。公司储备面积659万方，8成位亍一二线城市；在“寸土寸金”的北京二环内拥有持有物业及土地储备建面超过100万平，价值提升空间大；开发管理能力优秀，异地复制扩张已见成效，成长空间打开。出亍对公司价值的看好，安邦保险自14年以来频频丼牌，目前安邦保险及其一致行劢人持股比例已达到20%，而公司大股东金融街集团及其一致行劢人在增持及公司股份回贩完成后持股比例已升至30.12%，双方持股比例差距仅为10.12%。我们认为，安邦很可能继续增持，而金融街集团亦丌会轻易放弃控制权，若双方继续争夺股权将推劢股价上涨；当然未来也丌排除双方迚行合作的可能，强强联合以实现优势互补，推劢公司更好发展。

　　考虑到14年销售低于预期的影响，下调15-16年EPS 至1.04/1.11元(此前预测为1.26/1.50元)，幵引入17年EPS 预测1.23元，15-17年对应PE11.6/10.9/9.8倍，RNAV15.17元，目前股价RNAV8折交易。公司为京津冀一体化最受益公司，西城区国资背景及自身开发实力契合津冀短板，长期发展无忧；积极在一线城市及区域中心城市进行拓展，规模持续增长可期，幵拟寻找新业务投资机遇，培育利润增长点；价值明显低估，安邦未杢很可能继续增持；受益于REITS 逐步放开。维持目标价15元，对应15年PE14X，RNAV 平价，维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示：商业地产整售时点的丌确定性；部分项目拆迁迚程的丌确定性。

　　金地集团：单月销售年内新高，拿地权益上升

　　研究机构：广发证券

　　单月销售创年内新高，均价持续回升

　　2015年6月，金地集团实现销售面积51.3万平米，同比上升43.7%，销售金额67.9亿元，同比上升56.8%，两者均创年内单月新高，一方面是因为整体市场环境持续回暖购房意愿升温，另一方面是因为公司继续积极去化库存。2015年1-6月，金地集团累计实现销售面积172.5万平米，同比上升31.5%，销售金额212.3亿元，同比上升25.1%。6月，公司签约销售均价约13236元/平米，环比上升3.41%，同比上升9.13%。预计公司销售均价或有继续提升的空间。7-8月，公司有新推或加推盘计划的项目总计34个。截至2015年6月末，公司库存规模依然较大约为550亿元，同时下半年也会有较多的新推货，全年销售有望完成同比10%-20%的增长目标。

　　继续布局核心城市，权益占比上升

　　2015年6月，金地集团在杭州获取一幅住宅用地，是公司今年二季度以来获取的首个纯住宅项目，土地面积4.59万平米，建筑面积6.88万平米，地价5.64亿元，楼面地价8199元/平米，周边楼盘售价约为16000元/平米，公司拥有100%的权益。1-6月合计看，公司获取项目总地价131.07亿元，拿地金额/销售金额比重为42%。相比一季度公司拿地以合作开发为主，二季度以来则较多的为自有开发，三幅新增地块均为100%权益。

　　预计15、16年EPS分别为0.98元、1.08元，维持“买入”评级

　　公司销售随市场回暖增幅扩大，上半年实现销售金额212亿元，同比增长25%，土地投资保持稳健态势，深耕核心区域。

　　风险提示

　　全国房地产市场销售恢复不及预期。

　格力地产：主题公园风渐起，积极融资动力足

　　研究机构：国泰君安证券

　　投资要点：

　　维持增持评级 。公司为珠海国企改革重要标的，战略发展方向明晰，房地产、海洋、口岸经济、现代服务业多引擎拉动。维持2015/16 EPS2.08、1.25元的预测。梦工厂项目建设推升公司珠海储备价值，故上调目标价至55元，对应2015年26倍PE.

　　格力地产作为珠海重要本地股，受益于拟建的时代华纳梦工厂主题公园；该项目投资规模、面积均接近北京环球影城10倍。1)中国电建与美国时代华纳及梦工厂拟共同投资2000亿在珠海打造10平方公里全球最大主题公园。2)相比之下，北京环球影城占地1.2平方公里，总投资200亿。3)环球影城受益股有较好表现，格力地产在珠海斗门区有46.3平方公里风景区，表现值得期待。

　　可转债预计6月底开始可以转股，拟再融募集资金60亿元，积极经营动力较强。1)可转债自6月25日起开始可以转股，转股价20.9元。2)拟再融资募资不超60亿元，底价24.37元/股。资金用于公司渔港改造、竹洲水乡项目、海岛开发、海控金融服务公司增资等。

　　房地产、海洋、口岸经济和现代服务业四大板块格局更加明晰。1)房地产方面，未结储备近200万方。2)海洋经济方面，拟开展海岛旅游、个性化医疗、打造“游艇生活圈”。3)口岸经济方面，港珠澳大桥人工岛建设之外，还拟打造外伶仃岛“离岸购物天堂”。4)现代服务业方面，拟打造生态农业、海洋渔业、教育产业等，发展空间大。

　　风险提示：再融资审批存一定不确定