千亿房地产私募搅局土地市场 输血开发商的路线图

 今年以来，楼市成交向好，土地市场呈现火爆局面，热点城市“地王”频现，开发商拿地热情不断升温。中国证券报记者近期采访发现，在房企抢地热潮背后，浮现出一幅房地产私募基金为开发商“输血”的路线图。

业内人士表示，房地产私募基金参与开发商拿地已经成为这一行业的主流投资模式。目前，整个房地产私募行业的规模已迅速扩张到超过2000亿元，其中有意介入土地市场、参与房企拿地环节的资金可能有近千亿。下半年资金价格仍维持高位的预期较强，房地产私募基金规模料继续高速扩张。而房地产私募积极参与土地市场，资金紧张的中小房企提升了拿地的“底气”，二三线城市土地市场格局或出现一些新变化。

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土地成交活跃 私募背后输血

广州南沙，被当地媒体称为房价炒作最严重的区域。随着南沙地区房价不断上涨，今年上半年南沙新推出的土地价格也一路攀升。在南沙土地成交火热的同时，南沙国土部门正在进行着另一项工作，这就是追缴去年拍出地块的土地款。一位深圳的房地产私募基金人士对中国证券报记者表示，其所在的地产基金正在为南沙的一块去年拍下的土地筹集土地款，而为开发商在拿地环节筹集资金已经成为房地产私募基金行业的主流业务模式。

房地产私募基金，这个在国内只有三年历史的开发商新融资渠道，正在以难以想像的速度发展壮大。除了为开发商在去年拍下的土地收尾，这个行业中的激进者今年已经开始尝试直接拿地。今年5月，北京福润天成房地产开发有限公司一举拿下上海新华路“地王”，而福润天成的背后就有房地产私募基金的身影。种种迹象表明，福润天成是另一家北京房企K2地产的关联公司，与K2地产同属于黄金湾投资集团，而黄金湾投资集团拥有一个私募投融资平台，K8黄金湾。“一般房地产私募基金发产品都采取定向募集的方式，福润天成在缴纳了一部分地价款之后，未来可能通过K8黄金湾募集后续地价款。”一位北京地产人士对中国证券报记者表示。

“今年房地产私募基金参与的拿地项目，多是为去年开发商拍下的土地筹集地价款。今年上半年土地成交火爆，未来开发商对房地产私募的融资需求会更多。”德信资本董事长陈义枫对中国证券报记者表示。德信资本总部位于深圳，近期德信资本业务经理们频繁在国内各大城市奔走，在众多急需资金支持的开发商中间寻找合适的合作伙伴。

今年上半年，全国土地成交出现井喷。易居研究院的数据显示，上半年其监测的全国104个城市的土地成交金额为8517亿元，同比大涨69%，而成交的土地建筑面积仅增长16%。在成交均价不断上涨的同时，是开发商不计成本的拿地举动。通常开发商不会将地价款一次性付清，而是先缴纳30%-50% 的首期款，余下部分日后缴清。按50%的首付比例计算，在今年上半年的土地成交热潮中尚有超过4000亿元的地价款需要开发商筹集缴纳。未来几个月，房地产私募基金极有可能成为开发商拿地资金主要提供者之一。

募资自有渠道 不惧银行钱荒

事实上，近期热点城市土地市场持续火爆并不能说明所有开发商的现金流都很充裕，不少开发商也都是咬着牙接受了较高溢价率。除了传统的银行信贷、海外发债等融资方式，房地产私募基金正成为开发商筹集地价款的重要渠道。作为资金后援的房地产私募可能是不少中小规模开发商拿地的底牌。

“很多时候，开发商拿地也是迫不得已。在市场不好的时候地方政府很少推地，一些位置较好的地块只有在土地市场相对火热的时候才会推出来。如果不咬牙抓住机会，很可能错过优质地块。”深圳一家龙头房企负责人此前曾对媒体表示。越是昂贵的土地，开发商在使用自有资金支付首期土地款之后，寻求其他渠道融资的可能越大。与信托、银行贷款相比，房地产私募基金的放贷条件更为灵活，对房地产项目的证照条件要求较低。“房地产私募基金刚刚起步，在某些层面与信托和银行构成竞争，在拿地阶段参与房地产项目，可以发挥房地产私募的优势，与信托和银行错位竞争。”陈义枫表示。

值得注意的是，下半年银行系统的资金价格有可能维持在高位。有分析人士表示，银行间市场出现的“钱荒”，如果持续得不到缓解，就有可能影响到开发商的现金流安全。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于银行流动性紧张，开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来。如果由于银行利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商就必须拓展其他渠道募集资金支付前期拿地的地价款。

从目前的情况来看，在今年上半年的土地成交，还有数千亿的地价款需要开发商支付。“‘钱荒’可能对银行的资金池理财产品形成一定的影响，也会影响信托的资金募集。而房地产私募基金一直以来都是利用自己的募资渠道筹集资金，反而受到银行间市场‘钱荒’的影响不大。”建银精瑞董事长李晓东对中国证券报记者表示。

规模连年翻番 攫取高额利润

为开发商去年拍下的土地“输血”已经成为房地产私募基金的主流投资方式。按照这样的趋势发展下去，开发商抢地潮恰恰暗示房地产私募基金下半年将迎来规模井喷。李晓东估计，今年上半年至少有300亿元的新增资金进入到了房地产私募领域。李晓东还估计，目前整个房地产私募行业的规模已超过2000亿元。虽然这一规模还算不上庞大，但是自从地产私募2010年诞生以来几乎每一年都实现了规模翻番。

业内人士认为，眼下有意介入土地市场、参与房企拿地环节的房地产私募基金可能有近千亿元。然而对于不差钱的龙头房企而言，目前还不需要房地产私募基金的应急资金。房地产私募眼下主要对接的是中小房企，面向投向二三线城市的项目，数千亿的资金可以为不少中小开发商缓解燃眉之急。在一些热点二三线城市，房地产私募基金作为新进的“搅局者”，某种意义上也可以成为地价的稳定器。地方政府不希望土地跌价，而传统融资渠道趋向紧张，未来更大规模的房地产私募基金深度参与房企拿地环节后，对二三线城市的土地市场格局将产生深远影响。

从另一个角度看，房地产私募基金可能会分食掉一部分房地产企业的利润。在银行贷款、信托、地产私募三者之间，地产私募的资金最为昂贵，求助于地产私募的中小房企显然要承受更高的融资成本，而这些多出来的成本最后依然要由购房者埋单。由于限购等政策调控，一些高净值人群开始投资房地产私募，通过投资地产行业上游的方式来投资房地产。至少从最近几年来看，投资地产私募可以获得比直接投资房产更高的回报。

与抢地的开发商一样，多数房地产私募基金并不认为房地产市场会出现系统性风险。即使未来市场走弱，房地产私募也能够分食掉开发商的利润。陈义枫介绍，目前债权性质的房地产私募融资依然是行业的主流，同时房地产私募的投资周期一般都在两年左右。“如果市场出现风险，最先损失掉的是开发商自己的利润，其次是开发商的项目本金，最后才是债权融资。我们判断未来两年内中国的房地产市场依然是横盘震荡的走势，不会爆发大规模系统性风险。”

房地产私募的融资渠道也趋向更加稳定，已经有国企将房地产私募作为财务投资的方式。在德信资本不久前募集完成的一个有限合伙产品中，一家大型国有资产管理公司出资2000万元以一般级有限合伙人(劣后)的形式参与。目前德信资本募集的资金中，有四成来自企业。“既然国企的资金可以购买信托，那么也可以投资房地产私募。房地产私募越来越多的参与开发商拿地，这也说明我们的接受程度和操盘能力在不断增强。”陈义枫说。