国内私募REITs悄然成型

在公募REITs(房地产信托投资基金)因无法获得监管层批准，迟迟未能启动之时，部分私募REITs正开始在国内萌发生机。据了解，类似国外私募REITs的金融组织形式已经在国内出现。

目前，海外不少大型资产管理公司旗下都拥有私募REITs产品，比如高盛资产管理公司2012年便在美国发起一笔约3亿美元资产的私募REITs，而日本三井不动产、野村不动产旗下都拥有多只私募REITs产品。资产管理机构Behringer Harvard旗下则管理多达8只私募REITs产品。

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业内人士指出，公募REITs难以推行，主要是监管层对法律法规、总体监管构架的设计还不确定。虽然在2009年初，中国人民银行已会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，但由于我国相关法律法规仍不完备，REITs一直未能正式启动。

在此背景下，一些房地产基金已开始寻求突破。据了解，高和资本推出的私募REITs成立于2009年10月，目前仍在持续进行物业收购和改造业务。通过将旧有物业收购后进行整体改造、植入租户、签订资管协议、提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，最终将产品销售给终端投资者。高和资本将此模式称为“资产精装修”。在退出环节的设计上，高和选择直接接驳民间资本，在没有上市的情况下实现一步到位的退出，并已经在七八个项目上完成过这一流程。

“与公募REITs相比，私募REITs因所涉及募资人群较少，群体的风险承受能力较高，因此在海外，政府对其的监管要相对宽松很多。”一位资深基金管理专家称，从现有对私募REITs的监管情况来看，各国不一。有些国家仅仅要求私募REITs在监管机构注册，但具体的监管条款和措施却比公募REITs宽松很多，这也是私募REIs在海外快速发展的原因之一。

业内人士认为，公募REITs即使在未来几年内推出，届时也将受到政府严格管控。相比之下，私募REITs更为市场化，将在未来迎来快速发展。