产业地产二次掘金天安数码城涉足私募股权投资

黄树辉

当传统住宅开发商的转型迈向社区金融市场挖掘时，产业地产开发商越来越意识到它们正在坐拥一个基于数千企业的巨大金矿。

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从过去单一的物业出租出售模式上转身，天安数码城集团开始涉足专业化集成增值服务和高科技产业股权投资。

《第一财经日报》记者从深圳前海方面获悉，在前海注册的天安数码城股权投资基金管理有限公司（下称“天安数码城基金”）已经获批，其为天安数码城集团的全资子公司。

这意味着，随着沪深股市IPO开闸，天安数码城集团将通过高科技产业股权投资的方式拓展新的利润增长点。

　　布局股权投资

天安数码城集团向《第一财经日报》记者证实了该消息，表示该基金公司将主要负责科技企业孵化器运营、风险投资（VC）、私募股权投资（PE）及房地产基金等方面的业务，目前已经有由专业金融人士组成的团队。

尽管是采用市场化运作模式，但天安数码城基金与市场化VC、PE仍有所不同，走孵化器和专业机构合作、投资与孵化器并行之路。

在资金募集和投向上，天安数码城基金将主要通过与地方政府引导基金合作，引入其他社会资金参与其中，投资对象以园区企业为主。

目前，天安数码城基金已携手重庆市引导基金、大渡口区科委，以及国内著名天使投资人查立创办的起点创业营，设立一只早期投资基金，首期募资金额约1亿元，并以此为基础在重庆天安数码城成立了孵化器运营公司。

与地方政府孵化器亦有所区别的是，上述孵化器中地方政府只是有限合伙的出资角色，基金则由专业的基金管理人负责管理。

天安数码城基金负责人黄克强表示，今年公司还将按照国家级孵化器标准在青岛、天津建立2个孵化器，完善“基金+孵化器”的运作模式。

在完成全国化布局后，天安数码城集团的项目遍及珠三角、长三角、环渤海、西南经济圈等区域，服务的入园企业超过5000家。

深圳福田天安数码城园区多年来培育上市企业近30家，成为目前国内上市企业数量最集中的企业培育基地。

国内首例天使投资则是由天安数码城集团发起的，当时正值上世纪90年代末期的互联网泡沫和天安数码城转型时期，投资对象是一个“因特网二代”项目。

因此，黄克强认为，与其他VC、PE拿着资金找项目不同，天安数码城布局高科技产业投资的先天优势，是拥有大量优质的企业资源。

　　掘金产业投资

在黄克强看来，天安数码城集团涉足高科技产业投资，一方面是产业地产转型升级的需要，另一方面可以开拓新的利润增长点。

与住宅地产开发类似，随着土地等要素成本的不断上升和行业竞争的日益加剧，产业地产开发也出现利润率逐渐下降的趋势。

从最初的工业园到工贸园，再到科技产业园，天安数码城集团不断转型，直至提出新的发展定位：城市产业地产综合运营商。

基于公司转型所派生的一系列内生需求随之而来，单纯的物业开发管理越来越无法满足园区企业的需求，尤其是初创企业的金融需求。

高科技园区发展迄今，其在土地、税收等方面的传统优惠政策已不具备绝对吸引力，资本环境的持续改善成为园区二次发展的重要命题。

黄克强说，天安数码城基金公司正是迎合企业的这种金融需求而成立，并希望通过产业股权投资分享园区企业的发展成果。

为了解决企业融资渠道的单一问题，天安数码城还在每一个园区均打造了集银行、担保、风险投资、小额贷款等为一体的投融资平台。

借助该投融资平台，为入园企业提供风险投资、私募形式投资、股权占有、咨询管理、小额贷款、天使基金、创业基金等综合金融服务。

2013年9月，天安数码城还联合平安银行(000001,股吧)共同打造了“天安数码城创新共同基金”，无条件向园区企业提供无限授信额度支持。

当万科、花样年等传统住宅开发商开始关注到社区金融的巨大潜在市场时，产业地产开发商发现这些园区企业就是一座“金矿”。相对于一次性物业的出租、出售而言，专业化集成增值服务可带来更大的持续收益。

早在2006年，张江高科(600895,股吧)就启动了“一体两翼产业互动式”战略，在开发运营产业地产的同时选择好的项目进行股权投资。

目前，由张江高科投资的嘉事堂(002462,股吧)生物、展迅通信、微创医疗、万得资讯等均已实现上市，并直接或间接持有数家高科技企业股权。2013年前三季度，张江高科实现净利润7921万元，而投资收益则为3.05亿元。

天安数码城集团总裁戴宏亮表示，未来集团将形成由物业出售、出租和资本投资分别代表的短、中、长三条线的盈利模式。