重构房地产私募基金

对于房地产私募基金而言，近期一系列事件正在发出行业重构的信号。

上周，因担心预期收益率下滑，星浩资本遭遇个别LP投诉发难。此前的2013年12月初，瑞安(0272.HK)分别以33.23亿元、24.12亿元向国寿和阳光人寿出售上海、重庆项目。更早之前，2013年10月份，瑞安旗下关联私募基金trophy property涉资52.73亿元进行资产重组。

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从去年开始，随着房地产市场和金融政策的波动，发生多起房地产私募基金收益率下滑案例。例如2013年9月，21世纪经济报道曾独家报道中金佳成房地产基金1号集合资金信托(简称中金佳成房产基金)，收益率从13%被调整至8%，引发资产重组纠纷。

清科研究中心分析师郑知行接受21世纪经济报道记者采访时表示，私募房地产基金现在还没有形成良好的投资模式，绝大部分的基金投资采取的是债权或者明股实债的“快钱”模式，房地产市场处于快速上升时期，这种模式通常没有太大的兑付问题，一旦市场出现胶着，或者市面银根缩紧，隐患很容易暴露出来。

钜派投资总裁姚伟示认为，未来私募基金平台会越来越完善，近期房地产私募少数LP对项目的盈利、管理流程的公开性等提出质疑，本质上是对开发商品牌和信任度的质疑，如果不及时沟通解决，负面效应发酵后这些项目募资的程度会大大缩减。

好买基金私募股权分析师陈洁指出，目前房地产私募多数问题出现在推荐资料和客户投资经验环节。股权投资风险比债权类基金要大，现在三四线的房地产项目存在很多问题，而一二线城市的走势虽然短期内无法预测，但地王导致赢利空间下跌已是行业共识。

值得注意的现象是，平安保险(放心保)2013 年购买铁狮门在成都开发的办公楼，显示出保险资金有接棒国内新一轮股权投资的迹象。瑞安近期连续两次资产重组，都是险资接盘。其中引发业内关注的是，2013年12月瑞安与阳光人寿签订的框架协议中，设有若干具有对赌性质的条款，为此瑞安房地产已对支付阳光人寿不足金额作出1.36亿元拨备。该公司甚至预计，如果项目租金以及出租率均出现最低迷表现，向阳光人寿支付的不足金额将可能达到4.4亿元。

无可否认的是，大资管时代，金融领域在重构，房地产私募基金在这个体系中也不得不进入盘整。

上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理董伟海称，过去房地产私募基金的模式就是开发商通过估值来回购，但现在的趋势就是做开发商，从拿地就开始介入。在业内人士看来，房地产私募基金退出的理想状态是，退出的时候去化达到80%。来自清科的一份报告显示，能够承受5年以上投资期的LP只有1.5%。

随着房地产私募风险把控水平的提高，一部分投机资金逐渐边缘化，此时包括保险、社保都积极寻求房地产私募基金的机会。正如董伟海所言，接下来是众多房地产私募基金决定胜负的时候，怎么通过产品结构设计去利用杠杆，拿到便宜的钱，关键在于地产项目的开发和运营管理。

然而，房地产私募回报下滑已是不争事实。董伟海认为，解决方案是加快周转率，规模化，产品更加标准化，例如万科、万达。

姚伟示表示，前两年投资渠道相对比较狭窄，银行信托作为通道之外的通道比较狭窄，导致很多投资方通过私募去发行基金，有的门槛做到很低，造成前几年私募大行其道。2013年大资管热潮兴起，但还是有一批房地产项目，因为自身的产品结构风控达不到私募要求，导致新成立的房地产私募基金明显减少。

姚伟示认为，目前房地产私募规模发展已经逐渐向信托公司靠拢，这个平台规模越来越大，监管会更加严格，对产品综合风险把控更严格。目前信托、资管的发展速度会快一点。