短调不改向上趋势下跌即机会

　　虽然1月31日传闻房地产调控政策导致地产股整体大跌3.9%，但是可以看到，市场自身的恢复力量和地产股本身的预期改变将会主导板块稳中有升。分析人士认为，一季度将是地产股发力的最好时机，各种传闻不会改变其向上的态势，业绩爆发、预期释放、风险能力的调整和理性投资者对政府的正确判断将主导地产股确立向上趋势。

　　本周以来，地产股走势先扬后抑，前三天地产板块整体涨幅达6.05%，大幅领先市场整体走势。但是周四引发的调控传闻成为地产股回调的利器，以“招保万金”为代表的龙头地产股跌幅达5.3%，大大超出板块平均水平，说明市场对政策的扰动还比较脆弱，部分投资者对政府的行为方式和调控意图还未有深刻的把握。

　　分析人士认为，展望一季度，还会有很多关于房地产调控的传闻，但预计真正出台调控政策的概率很小。从目前召开的各地两会可以看出，地方政府对于地产调控的态度非常谨慎，在目前的形势下，任何地方出台有关偏松或偏紧的调控政策都将冒较大的风险。因此从时间窗口看，虽然会有传闻扰动，但一季度地产行业实际面临的政策压力不大，一旦出现回调，将是地产股较好的买入机会。

　　从目前地产股的估值水平看，虽然与2012年全年相比有一定回升，但是与其他板块横向比较看，地产股尚未达到2013年的移动平均估值水平。以2013年的业绩看，地产行业整体RNAV折价31%，其中一线城市地产股折价20%，“地产+x”RNAV折价40%，商业地产股RNAV折价30%。而从近期大盘其余板块表现看，银行、消费回升明显，其估值水平也超出了市场平均水平，但是从未来业绩的确定性看，地产板块也不会亚于上述两个行业。因此，从估值角度看，地产板块还有修复空间。

　　从具体股票看，虽然目前龙头股涨幅已经突破了2012年四季度以来的关口限制，但是未来确定向上的概率还很大。除了业绩支撑外，更多的是其对板块整体的支撑能力和风险的防范能力。在去年末几部委出台严控地方融资平台措施后，今年对于城投类公司和地产+x类公司的影响会比较明显。因为资金限制，其资本密集型发展的态势可能会受到较大影响，因此其估值表现也体现了市场的这种担忧。但是对于龙头地产股和一线城市地产股而言，其自身的资金搭配和战略调整已经做得比较充分，即便未来出台更严厉措施，这些公司也能做较好应对，而中小地产公司的相应能力还有待加强。

　　本周以来，楼市和土地市场的成交继续保持去年12月以来的态势，一线城市虽有一定调整，但是还在短期历史中枢之上，预计这种季节效应影响将会持续到3月份，2012年业绩向上和2013年一季度业绩的爆发将促使地产股成为短期内确定性最高的板块之一，而1月份以来地产股的向上态势，正是这种心理的市场体现。

　　地产股未来的风险，主要集中在房价继续上涨和中央加大反腐力度。可以看到，自2010年出台调控政策以来，一线城市的真实房价并没有出现大幅下跌，反而创出新高，二三线城市房价也在原有均值水平下略有上涨。

　　从房价的角度看，调控政策与一般市场民众的预期有差别，但是反思2008年以来的刺激政策和货币超发，如果没有相应的限购、限贷政策，楼市泡沫还会吹得更大。目前楼市调控已经到了不能继续吹泡沫但也不能刺破泡沫的关键时刻，如何调控房价，考验着中国政府和中国经济。而反腐力度的加强，如果从整治官员财产入手，则抛售房产在未来可能是比较确定的事件，一旦这种假设成立，那么未来地产先上后下的概率比较确定，经济的波动幅度也会加大，风险不容小觑，这些都是长期看地产行业面临的大风险。

　　因此，从短期看，地产行业形势比较乐观；从长期看，继续调控和政策发酵，将会使地产业积累的风险更大。对短期投资者而言，一季度可以继续关注板块整体行情，逢跌买入，而对长期投资者和战略投资者而言，在博取短期收益后，如何进行调整是需要认真研究的问题。