房地产11只概念股个股价值解析

　　天健集团：公司有望成为深圳国资上市地产整合平台

　　类别：公司 研究机构：海通证券股份有限公司 研究员：涂力磊，谢盐 日期：2015-01-27

　　投资建议：公司是深圳国资委控股下的，主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。其中建筑施工业务拥有总承包特级资质；房地产业务集中在深圳、长沙、南宁、广州等地。近期，公司收购粤通公司延伸市政产业链，借助达实智能提升智慧城市建设能力，定增引入多家创投企业，实现管理层持股。目前，深圳国资委实际控制公司36.35%，公司有望成为深圳国资委旗下的主要地产上市整合平台。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.76和0.91元， 对应RNAV是19.19元。截至1月26日，公司收盘于16.98元，对应动态市盈率分别为22.34倍和18.66倍。考虑到公司有望受益于深圳国资改革，我们以RNAV，即给予19.19元/股作为目标价，首次给予“增持”评级。

　　主要分析：

　　公司基本情况：深圳市天健(集团)股份有限公司系深圳市国资委控股企业。1999年，公司在深交所上市，主营业务为建筑施工、房地产开发和商业运营。其中负责建筑施工业务的深圳市市政工程总公司成立于1983年，涉及市政、公路、房建、机电安装、轨道交通、水利水电等领域，拥有市政公用工程施工总承包特级、公路工程施工总承包壹级和房屋建筑工程施工总承包壹级资质，曾获得国家建筑工程最高奖“鲁班奖”和中国市政工程最高奖“金杯奖”；负责房地产开发业务的深圳市天健房地产开发实业有限公司成立于1988年，已开发项目总建面200多万平，集中在深圳、长沙、南宁、广州等地；负责商业运营业务的深圳市天健商业物业运营有限公司涵盖商业中心、酒店、写字楼及工业园区等商业物业的策划和运营。

　　多年来，公司业务保持了良性快速增长。2013年，公司实现营业收入45.14亿元，同比增长46.53%。截至2014年上半年，公司三项业务(市政业务、开发业务、商业租赁)收入占比分别为79.51%、16.57%和3.92%。

　　公司原名深圳市天健实业股份有限公司(创立时原名深圳市天健股份有限公司)其前身最早为1963年组建的空军工程兵第5团，1976年公司整编为基建工程兵302团，1983年9月公司集体转业改编为深圳市市政工程公司。1993年9月公司企业改制，组建定向募集股份有限公司。1997年4月公司规范为募集方式设立的股份有限公司，并更名为深圳市天健(集团)股份有限公司。1999年7月21日公司在深交所上市(证券简称：深天健；证券代码：000090).

　　2014年11月，公司拟以7.49元/股向包括远致投资、天健如意、硅谷天堂、高新投、达实投资、红土创新基金、国信弘盛、凯富基金、创东方和架桥投资10名特定对象发行股票不超过2.94亿股，募集资金总额不超过22亿元。本次发行实施后，公司总股本将增至8.46亿股。其中，深圳市国资委持股2.01亿股，持股比例约23.73%；同时深圳市国资委持有远致投资100%股权，因此，深圳市国资委实际控制公司的股权为39.51%(不考虑远致投资还通过参股17.76%的高新投间接参股上市公司3.16%的股份).

　　根据《天健集团2011-2015年发展战略规划》，公司确立了以高端管理、高新技术、高资本投入为特色的工程建筑业、以差异化为特色的房地产开发业及以创新型服务为特色的商业运营为主业的战略，力争建设、开发与经营并举，科技和文化助推，成为三大产业横向协同，纵向一体化，均衡发展的城市综合运营商。

　　公司各业务发展情况分析 .

　　2.1 公司市政业务向环保等高端领域升级，收购粤通公司延伸市政产业链 .

　　公司主要负责市政业务的子公司-深圳市市政工程总公司成立于1983年，年平均施工产值25~31亿元，以市政工程、公路工程、建筑工程施工及项目代建为主导产业，业务遍及全国。主要施工资质有：市政公用工程施工总承包特级、公路工程施工总承包一级、房屋建筑工程施工总承包一级等十几项。该公司资信等级经中国人民银行指定的金融资信评级机构评定为最高等级-AAA，先后被评为“中国建筑施工企业综合实力百强第一名”、“中国500家最佳经济效益建筑企业一级第一名”、“深圳市50家综合实力最强建筑施工企业第一名”等。设有博士后科研工作站、科研所、试验室等技术研发机构。该公司将从单一的施工承包向基础设施投资、代建管理及工程总承包一体化的综合型经营模式转变，成为专业化、高端化、管理型的城市建设总承包公司。

　　总体上，公司近年来的市政业务收入稳健增长，毛利率呈上升趋势。2014年上半年，公司继续深耕深圳本地建筑市场，同时积极培育外埠市场，报告期内累积中标金额24.63亿元。同期，公司建筑施工业务实现营业收入14.74亿元，同比下降3.36 %。报告期内公司市政毛利7915万元，毛利率5.37%。截止报告期末，在建工程64项，合同金额93.96亿元。

　　2014年12月24日，公司公告称，公司与万喜集团(VINCI GROUP)旗下全资机构VCGP(VINCI CONSTRUCTION GRANDS PROJETS)签署《合作意向书》。VCGP为全球领先的建筑服务商--万喜集团旗下的全资机构。万喜集团为巴黎CAC40指数成份股，业务涵盖土木、建筑、基建、特许经营、能源、环保等领域，项目遍布全球100多个国家和地区。双方就城市再生资源综合开发利用、新能源、环保、特许运营、高端建筑工程管理等领域进行战略合作。双方拟以共同投资设立合营公司或签订项目合作协议或其他合法可行的方式进行合作，共同开拓中国大陆内地本土市场及海外市场(但不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的市场)。我们认为，公司通过与VCGP合作，将提升其技术、装备和管理水平，促进产业的升级和转型。

　　2014年9月30日，公司公告称，公司拟收购深圳市投资控股有限公司持有的深圳市粤通建设工程有限公司100%股权，交易价格将以评估结果为参考依据。粤通公司是深圳市最早的路桥专业施工及养护单位之一，该公司在公路、桥梁及隧道养护业务方面市场份额位居深圳前列。通过本次整合，公司将进一步延伸产业链，拓展道路、桥梁和隧道养护业务新领域，提高市场份额。同时，粤通公司所拥有的物业和土地资源将增加公司在深圳本地的资源储备。

　　2.2 公司房地产业务借助外力提升智慧城市建设能力 .

　　公司主要负责房地产开发业务的子公司-深圳市天健房地产开发实业有限公司成立于1988年6月，是深圳特区工业区开发的先驱和开拓者。30多年来，公司在深圳市的开发总建筑面积达300多万平。该公司逐步形成以深圳为核心，辐射内地的产业布局，项目分布在深圳、长沙、南宁、广州、上海、惠州等城市。该公司开发的天健·芙蓉盛世(长沙)和天健·现代城(深圳)分获联合国人居环境论坛社区奖和特别奖。该公司在深圳市2010年房地产企业年度排名列第5位。近年来，公司以住宅开发为主，产品线趋向多元化，已进入城市综合体、综合商业、酒店地产、现代工业园区等开发领域，向着成为城市综合运营商迈进。

　　截至2014年上半年，公司储备和待售住宅项目合计权益建面196.79万平，其中未结算权益建面合计169.76万平。其中，公司开发项目在长沙、南宁、惠州、广州、深圳和上海的未结算权益建面分别为51.9%、41.9%、32.2%、18.9%、18.1%和6.8%。进入2014年，公司面临较大的环境压力，2014年上半年，公司实现房地产业务开发收入3.07亿元，同比降低36.58%。同期，公司通过公开竞拍新增南宁两幅土地储备，同时继续加大力度推进天健工业区项目的规划审批工作。报告期内，公司在售楼盘8个，在建项目5个，项目开发建设进展顺利。

　　2014年11月28日，公司公告称，公司与深圳达实智能股份有限公司签署《智慧城市及绿色建筑项目战略合作框架协议书》。达实智能(证券代码：002421)主营业务为智慧城市顶层规划及总体解决方案、建筑智能化及节能全生命周期服务，是国内智能化及节能领域的领先企业。双方拟共同打造绿色、智慧的高品质城市综合运营体系和智慧社区体系。双方将在技术合作、市场合作两个层面加大对智慧城市的投资、建设和运营，产生协同效应，相互兼容促进。

　　2.3 公司商业运营业务增长较快 .

　　公司主要负责商业运营业务的子公司-深圳市天健商业物业运营有限公司经营范围为从事高端商业地产的经营、管理和服务业务，包括为酒店、商城、写字楼、公寓等高端物业提供专业化全程服务和运营管理。威斯特精品酒店隶属于深圳天健商业运营管理有限公司。威斯特精品酒店全力打造“威斯特”新锐酒店品牌，旗下拥有海南威斯特精品酒店、深圳龙岗威斯特精品酒店几大主题精品酒店，并通过升级、改造、并购等多渠道方式将“威斯特”发展成国内酒店旗舰新锐品牌。

　　投资性物业方面，公司可出租面积达到27.41万平。商业租赁业务收入增速较快，且毛利率较高。2014年上半年，公司实现租赁营业收入7268万元，同比增长51%；实现毛利润4458万元，毛利率达到61.3%。

　　同时，公司加大对商用物业的资源整合和升级改造，进一步提升物业价值；对外提供酒店运营管理、商业运营顾问等服务， 实施管理输出模式。物业管理服务方面，公司物业管理面积达416万平。

　　公司有望成为深圳国资委旗下的主要地产上市整合平台。

　　深圳国资委旗下的房地产开发企业共计10家，其中旗下的房地产上市平台有8家，这里面有6家在A 股上市，2家在香港上市。在国资改革背景下，我们判断未来深圳国资委有望整合旗下上市地产平台。目前A股上市地产平台中，深圳国资委对沙河股份、深振业和中洲控股的控股比例低于天健集团，而控股比例高于天健集团的深深房和深物业属于间接控股，且两者的业绩要稍逊于天健集团，所以我们判断，未来直接控股比例达到36.35%的天健集团有较大可能性成为深圳国资委旗下的地产整合上市平台。此外，天健集团的业务多元化，目前规模较小，未来有利于公司的产业转型升级。

　　公司定增“三位一体”：推动国企改革，引入创投企业，配套融资22亿元和高管持股 .

　　2014年11月5日，公司公告称，公司第七届董事会第二十一次会议审议通过了《深圳市天健(集团)股份有限公司2014年非公开发行股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司为远致投资、天健如意、硅谷天堂、高新投、达实投资、红土创新基金、国信弘盛、凯富基金、创东方和架桥投资10名特定对象发行股票(其中天健如意参与认购本次非公开发行股票，构成关联交易)。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十一次会议决议公告日(2014年11月7日)。本次发行股票价格为7.49元/股。本次拟发行股票数量不超过2.94亿股，募集资金总额不超过22亿元。其中，远致投资认购13351万股，天健如意认购4005万股，硅谷天堂认购2670万股，高新投认购2670万股，达实投资认购1335万股，红土创新基金认购1335万股，国信弘盛认购1335万股，凯富基金认购1335万股，创东方认购668万股，架桥投资认购668万股。本次非公开发行股票的募集资金总额不超过22亿元(含此数)，扣除发行费用后的募集资金净额用于投资天健科技大厦项目和补充流动资金。

　　其中，国泰君安君享天健如意集合资产管理计划(筹)由上海国泰君安证券资产管理有限公司设立和管理，用于投资天健集团的本次非公开发行的股票，由天健集团及其控股子公司的部分董事、监事、高级管理人员及骨干员工等人员(不少于2人且不得超过200名)以自筹资金认购，存续期限为自集合资产管理合同生效之日起7年。天健如意向天健集团及其控股子公司的部分董事、监事、高级管理人员及骨干员工等人员进行募集。若参与人最终未按承诺足额认购，剩余份额可约定在其他全体参与人中分配，或指定特定参与人认购。我们认为，该资产管理计划针对公司和子公司的董监高和骨干员工，且持股比例较高，存续期长，因此激励将直接到位，有助于公司业绩进一步提升。

　　此次定增引入多家重要创投企业做为公司战略股东。其中，嘉兴硅谷天堂恒智投资合伙企业(有限合伙)经营范围是实业投资、投资管理，它的控股股东是中国领先的从事股权投资的硅谷天堂资产管理集团股份有限公司。2013年底，硅谷天堂旗下基金达80余支，管理规模超过100亿元人民币，成功投资了100余家优秀企业，其中上市企业50余家。

　　深圳市高新投集团有限公司核心业务为保证担保、融资担保、创业投资。高新投已成为全国最大的工程保证担保机构，成功开创了投保联动支持小微科技企业发展的服务模式，打造了从“企业初创期到IPO”完整的融资服务链条，支持了华为、比亚迪、大族激光等一批高科技企业；扶持的99家境内外上市企业被媒体称作资本市场的“高新投系”。

　　红土创新基金管理有限公司的100%控股股东-深圳市创新投资集团有限公司是大型创业投资企业集团，该集团以创业投资业务为支柱，以创业投资增值服务为延伸，走基金与基金管理之路。公司是国内资本规模最大、投资能力最强、最具竞争力的内资创业投资公司，目前正努力成为具有国际竞争力的创业投资集团。公司多年来平均年投资回报率(IRR)为36%。

　　本次发行前，公司控股股东-深圳市国资委直接持有公司36.35%股权，本次发行实施后，公司总股本将增至8.46亿股。其中，深圳市国资委持股2.01亿股，持股比例约23.73%，仍为公司第一大股东；远致投资认购1.34亿股，持股比例为15.78%；同时深圳市国资委持有远致投资100%股权，因此，深圳市国资委实际控制公司的股权为39.51%(不考虑远致投资还通过参股17.76%的高新投间接参股上市公司3.16%的股份).

　　本次定向增发融资22亿元中的12亿元投入天健科技大厦项目。本次定向增发融资中的12亿元投入天健科技大厦项目，建设周期为4年，预计投入使用时间为2018年至2044年，项目运营期间，预计项目年平均收入3.94亿元，预计年平均税后利润总额2.32亿元，财务内部收益率(税后)为12.79%，静态回收期为11.73年。

　　2014年12月9日，为补充营运资金，公司于2014年12月8日在二级市场减持全资子公司深圳市市政工程总公司持有的500万股莱宝高科(证券代码：002106)股份，成交均价14.23元/股，占莱宝高科总股本的0.71%，取得转让所得7117.38万元，预计贡献净利润约5221.19万元。

　　公司业绩预测，首次给予“增持”评级。

　　根据公司项目进度，我们预计2014年公司将有阳光。天健城、天健。时尚空间等项目陆续进入结算，即合计结算面积约5.66万平，合计结算收入12.81亿元；2015年，我们预计将有更多项目进入结算，合计结算面积7.43万平，合计结算收入16.28亿元。同时，假设每年租金水平上升5%，则由此可知，2014-2015年公司租赁收入分别为1.87亿元和1.98亿元。

　　由此预测，2014-2015年公司将分别实现净利润4.18亿元和5.05亿元。考虑到目前定增尚未完成，按照发行前的总股本计算，则公司2014-2015年EPS分别为0.76元和0.91元。

　　公司是深圳国资委控股下的，主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。其中建筑施工业务拥有总承包特级资质；房地产业务集中在深圳、长沙、南宁、广州等地。近期，公司收购粤通公司延伸市政产业链，借助达实智能提升智慧城市建设能力，定增引入多家创投企业，实现管理层持股。目前，深圳国资委实际控制公司36.35%，公司有望成为深圳国资委旗下的主要地产上市整合平台。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.76和0.91元， 对应RNAV是19.19元。截至1月26日，公司收盘于16.98元，对应动态市盈率分别为22.34倍和18.66倍。考虑到公司有望受益于深圳国资改革，我们以RNAV，即给予19.19元/股作为目标价，首次给予“增持”评级。

　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。

　　中洲控股：资源优质，未来可期

　　类别：公司 研究机构：中银国际证券有限责任公司 研究员：袁豪，田世欣 日期：2014-12-29

　　中洲控股是深圳的房地产开发商，存量项目资源优质且拿地成本较低，未来三年销售目标复合增长50%，而笋岗物流等旧改项目也有较大的增值空间。

　　公司11月发布定增方案，大股东中洲地产现金认购彰显对上市公司信心；而大股东也做了解决集团同业竞争问题的承诺，后续预计继续注入资产。公司今年经营状况改善，土地储备大幅提升。我们预测公司2014-16年的每股收益分别为0.93元、1.38元、1.77元，给予16.96元的目标价，相当于20%的2015年NAV折价和12.3倍的2015年市盈率，首次评级为买入。

　　支撑评级的要点

　　深圳国企改制先驱。公司前身深长城原为深圳国资下属公司，通过国企改制于13年6月大股东易主为中洲地产，目前民企联泰集团与深圳国资下属远致投资分列公司二三大股东。

　　新股东带来新气象，销售目标三年复合增长率设为50%。新股东入驻之后，经营态度转为积极，进行“快周转”转型，提出三年销售额复合增长50%的目标，销售现金流显示，14年前9月同比增长74.1%；14年公司通过收购和股东注入等方式扩张，目前土储面积已达326万平米。

　　大股东现金定增，彰显对未来信心。中洲地产承诺5年内提出同业竞争解决方案，大股东资产包括二级开发、旅游项目和股权投资项目等，可注入资源丰富。11月公司发布定增预案，由大股东全额现金认购，认购后持股比例将由28.81%升至47.82%，显示大股东对上市公司的充分信心。

　　土储成本较低，潜在资产增值空间可观。公司原先土地储备中大多拿地较早，成本低且毛利率较高；笋岗物流项目已纳入城市更新改造名录，只等规划批复；公司在城中心区的圣廷苑酒店等资产升值空间亦可观。

　　评级面临的主要风险

　　房地产销售低迷；定增实施进度缓慢。

　　估值

　　我们估算公司14年末NAV达到99.1亿元(不含酒店等经营性物业重估)，我们预测2014-16年的每股收益分别为0.93元、1.38元、1.77元，给予16.96元的目标价，相当于20%的2015年NAV折价和12.3倍的2015年市盈率。

　　公司资源优质，14年以来经营面貌变化显著，周转速度加快，大股东现金参与增发支持态度鲜明，且历史持股成本偏高，首次评级为买入。

　　深振业a:宝能系淡出，重燃国企改革预期

　　类别：公司 研究机构：平安证券有限责任公司 研究员：王琳，杨侃 日期：2014-11-25

　　事项：深振业二股东宝能系减持公司4.99%的股权。

　　平安观点：

　　宝能系淡出，大小股东控制权之争有望告一段落。2010年以来国资委与二股东宝能系持续增持股份，大小股东控制权之争一度成为市场关注的焦点。尽管2012年6月后宝能系未再增持公司股权，但国资委与宝能系的关系仍相对微妙。我们判断本次宝能系减持公司股权，一方面考虑到国资委持股比例上升到34%，单方面从二级市场难以撼动国资委大股东地位。加上今年以来，产业资本多次增持上市公司股权，宝能系旗下前海人寿亦持有天健股权，本次战略性退出部分深振业股权，亦利于把握其它投资机会。

　　对于深振业而言，宝能系淡出或标志着困扰公司多年的大小股东控制权之争将告一段落。

　　重燃国企改革预期，深振业国企改革或有望获得突破。深圳国资委“十二五”规划明确，“以优势地产企业为依托，推进行业整合，通过合并、置换、转型、退出等途径，提升行业地位和品牌知名度，扩大企业规模，提高经营效率。”振业作为国资委两家直属A 股上市房企之一，且不同于天健集团业务收入仍主要以施工为主，公司房地产业务更加纯粹，加上国资委持续增持公司股份，市场此前亦一直预期深振业为深圳国企房地产整合平台。但由于二股东宝能系在9个董事中占3个席位，导致公司推动定增、国资委资产注入的阻力相对较大。在国企改革的大潮中，近期天健已经率先试点员工持股，随着宝能系的退出，深振业国企改革的障碍将逐步消除，未来国企改革的推动或将有所加速。

　　盈利预测与投资评级。预计公司2014-2015年EPS 分别为0.61、0.72元，对应PE 分别为10.3倍和8.7倍。公司作为深圳国资委直属企业，未来有望受益国资改革带来的政策红利，维持“推荐”评级。

　　风险提示：深圳国资改革进度不及预期。

(责任编辑：DF142)