房地产11只概念股个股价值解析

　　金科股份：收购风电，新能源重要起步

　　类别：公司 研究机构：海通证券股份有限公司 研究员：涂力磊，周旭辉，徐柏乔 日期：2014-12-24

　　事件：公司公告与新疆招商昆仑股权投资合伙企业及新疆益源众惠股权投资合伙企业分别签订《股权转让协议》等相关协议，收购上述两家企业持有新疆华冉东方新能源有限公司的股权。收购完成后，金科新能源持有华冉东方100%的股权。公司新能源产业正式进军风电。

　　投资建议：

　　新能源产业迈出坚实一步。

　　1)收购风电运营企业增厚业绩。标的公司华冉东方投资的风电项目为哈密烟墩第六风电场200MW 项目，设计安装100台2MW 风力发电机组，年上网电量约为5.9 亿千瓦时。项目自2014 年1 月起并网发电。2014 年1-10 月华冉东方实现净利润2222 万元。新疆属于一类风资源区，已实现并网项目享受0.51 元/千瓦时的上网电价，按照年上网电量5.9 亿千瓦时可以获得保障，参考行业平均35%以上的电站运营净利润率，200MW 电站运营每年可贡献净利润超过1.05 亿元。

　　2)项目具备业绩承诺，二级市场买入股票担保。根据规定招商昆仑承诺，若华冉东方2015 年实现的经审计的发电业务净利润低于1 亿元、2016 年与2017 年实际净利润累计之和低于3.5 亿元则将根据承诺比例补偿金科。此外，该项目转让担保方式相对独特，即招商昆仑除支付4000 万担保金外，需要将累计1.6 亿交易款通过监管人在二级市场购买金科股票。通过以上方式，保证项目投资方、出售方和二级市场投资者利益一致。

　　看好风电场运营企业，公司多元化方向充满希望。

　　1)产业方向前景光明：配额制利好风电，电价下调酝酿15 年上半年抢装机。根据各大媒体报道，国内正在酝酿配额制出台，我们预计相关政策有望在2015 年初落地。配额制对于各地方政府提出15、17、20 年发电量要求，不达要求的省份将会得到惩罚，这将导致2015 年上半年会出现新能源抢装机。

　　2)弃风限电情况好转。2014 年上半年全国平均弃风比率仅为8.5%，主要原因包括：(1)特高压建设保障了消纳并网；(2)可再生能源电量优先上网政策的落实。

　　3)看好公司风电方向。公司本次收购是实施新能源发展战略落地的第一个项目，有助于增强公司持续盈利能力及综合竞争能力，对未来公司盈利将产生积极影响。本次收购的风电项目符合国家规划和产业政策，具有良好的市场发展前景和经济效益，能为公司持续增长夯实基础，有利于公司长远发展。我们认为公司切入新能源领域已经过充分慎重考虑。新能源产业未来有望成为公司第二大主业，且形成稳定、具规模新增利润点。

　　投资建议：维持“买入”评级。预计公司2014、2015 年EPS 分别是0.8 和1.14 元，RNAV 在20.85 元。按照12 月23日14.27 元股价计算，对应2014 和2015 年PE 为17.84 和12.52 倍。我们认为公司房地产主业销售推进顺利，多元化业务中长期发展思路明确。考虑公司定增和多元化战略有效实施，将对公司基本面和股价产生实质推动作用，给予公司2015 年15 倍市盈率，对应股价17.1 元，维持对公司的“买入”评级。

　　苏宁环球：骐骥一跃，志在千里

　　类别：公司 研究机构：国信证券股份有限公司 研究员：区瑞明 日期：2015-01-15

　　事项：

　　公司公告：1、2014年员工持股计划设立的“苏宁环球股份有限公司—第一期员工持股计划”证券账户于2015年1月13日通过深圳证券交易所大宗交易系统，以6.34元/股的价格(公司股票2014年最后20个交易日的成交均价)购买了公司第一大股东苏宁环球集团有限公司(以下简称“苏宁环球集团”)无限售条件流通股份4000万股。2、员工持股计划的资金来源为公司员工的合法薪酬和通过法律、行政法规允许的其他方式取得的资金，公司控股股东及/或其关联方以其自有资金向员工持股提供无息借款支持，借款期限为员工持股计划的存续期。

　　评论：

　　从A股首创“股价涨幅需位居市值50亿元以上地产股前30名”的苛刻解锁条件，到6.34元/股的高行权价格，员工持股计划彰显公司对于股价的信心和市值管理的动力！

　　公司与2014年12月11日发布公告推出员工持股计划，76名员工通过大宗交易方式定向受让大股东苏宁环球集团所持的4000万股股票，占总股本的1.96%。我们总结过其亮点为——

　　控股股东及/或其关联方以其自有资金向员工持股计划提供无息借款支持，借款期限为员工持股计划的存续期，确保了员工对持股计划的参与度；

　　覆盖面较广，76人涵盖了公司现有的的董事、监事、高级管理人员及核心骨干，利益的高度捆绑，让地产业务管理团队对于转型更有认同感、使命感，有助于地产项目去化和转让、回流现金，为转型提供弹药；

　　解锁条件直接与业绩和股价涨幅挂钩，“股价涨幅需居市值50亿元以上地产股前30名”乃A股首创，极大地提升了公司上下“进行转型以提升估值、释放业绩与公司共受益”的积极性，彰显其市值管理的动力和对股价的信心；另外，分期解锁、迭次涨幅排名限制也要求公司将市值管理作为长期任务来执行，而不是逐利的“一把火”。

　　本次公告的行权价格6.34元/股(当天价格仅为6.12元，溢价近4%)令人“意外”，为何意外？我们统计了A股市场中资2006年起、所有上市公司实行股权激励并最终成功实施的案例共412起，并进行了分析：在全部412起案例中，有313起行权价格(股票转让价格)小于公司转让当天的价格，平均折价率(转让价格/当天价格)为72%，溢价率高于公司的仅69家！大部分公司选择了折价鼓励，可以理解为通过较低的行权价设臵安全阀、提高员工的潜在收益、提高参与度；而苏宁环球选择了由大股东无偿借钱来保证参与度，通过高溢价最大限度地激发员工主动地、积极地参与到公司的市值管理中来，整个员工持股计划彰显了满满的对于股价的信心和市值管理的动力！

　　以“大文化”为导向，以充足的现金流探索无限可能

　　公司是江北新区的崛起的最大收益者：储备丰富，公司514万方的项目储备中，有303万方位于南京江北；拿地早，成本低廉(约为最新拍出地价的1/50~1/17)且已结清地价款、锁定增值税，项目利润丰厚。受益于江北新区的崛起，公司在未来一段时间内拥有充足的现金流来进行转型。我们推测，在拥有充足现金的支持下，公司的转型一定不会局限于某一个领域，只要有利于估值提升、市值成长的业务，公司都不会排除。

　　若是牛市，公司怎会缺席？

　　在2007年、2009年及2012年的地产牛市中，苏宁环球均是优质的进攻品种：大幅跑赢指数，在所有50亿市值以上的企业中也名列前茅。

　　近期地产板块大幅上涨后，在国信重点覆盖的42家上市房企中，苏宁环球P/NAV折让最多，仅为0.6；同为转型品种、市值相似的公司中也是苏宁最低。

　　骐骥一跃，志在千里

　　本次员工持股计划从解锁条件到行权价格，无不彰显公司上下对于未来股价的信心和市值管理的动力。激励到位后，有望加速公司项目去化和转让，回流现金为转型保价护航。不曾缺席牛市，这次怎能例外？公司乃价值洼地、牛市骐骥，后市空间巨大！预计14-16年EPS0.40/0.60/0.81，对应PE15.3/10.2/5.3X，中性至乐观假设下，绝对估值区间为9.99元~12.40元/股，P/RNAVPS为0.49~0.61，价值严重低估，维持最高评级——买入！

(责任编辑：DF142)