房地产11只概念股个股价值解析

　　南国置业：大股东如何与公司未来合作是后期看点

　　类别：公司 研究机构：海通证券股份有限公司 研究员：涂力磊，贾亚童 日期：2014-10-28

　　事件：2014 年公司前三季度完成营业收入6.81 亿元，同比减少31.01%；归属于上市公司所有者净利润1.39 亿元，实现每股收益0.14 元，同比减少19.63%。

　　投资建议：因本报告期内结算项目相对较小，公司2014 年前三季度实现归属于母公司净利1.39 亿元，同比减少19.63%。今年4 月公告二股东中国电建地产集团以7.7 元每股价格将向全体股东发起要约收购上市公司11.39%股权，中国电建地产集团已经正式成为公司大股东。未来央企中国电建地产集团有望与公司在土地开发以及资金运筹等多方面进行更进一步合作。

　　预计公司2014、2015 年每股收益分别是0.55 和0.75 元。截至10 月24 日，公司收盘于6.58 元，对应2014 年PE 为11.96 倍，2015 年PE 为8.77 倍，预计对应的 RNAV 为10.53 元。考虑公司未来合作趋势，给予公司2015 年11 倍市盈率，目标价格8.25 元，给予“增持”评级。

　　主要内容：1. 2014 年前三季度归属母公司净利润同比减少19.69%。2014 年公司前三季度完成营业收入6.81 亿元，同比减少31.01%；归属于上市公司所有者净利润1.39 亿元，实现每股收益0.14 元，同比减少19.63%。

　　截止报告期末，公司资产总额99.75 亿元，负债总额73.17 亿元，资产负债率为73.35%。预收账款10.43 亿元，占负债总额14.25%。在负债结构上，短期借款和一年内到期的非流动负债26.38 亿元，占负债总额的36.05%。经营活动净现金流量为-13.73 亿。公司利润表分析如下：2. 公司与中国电建地产集团如何合作成未来看点。公司于今年4 月份公告中国电建地产集团将通过要约收购公司总股本11.39%的股份，收购完成后中国电建地产集团将直接和间接持公司41%的股权，成为公司名副其实第一大股东。

　　作为大股东的中国电建将与公司的合作方面开启新的篇章。目前中国电建地产集团优势在于规模大、资金实力强、异地扩张能力突出，而劣势则在于具体项目盈利能力差、且商业地产涉足较少；南国置业则正好与之相反，优势在于商业开发能力以及具体项目的精耕细作，而劣势在于规模偏小，双方存在着巨大的优势互补空间。未来双方一旦找到较好的合作方式将会极大的增强公司的实力。

　　3. 投资建议：因本报告期内结算项目相对较小，公司2014 年前三季度实现归属于母公司净利1.39 亿元，同比减少19.63%。今年4 月公告二股东中国电建地产集团以7.7 元每股价格将向全体股东发起要约收购上市公司11.39%股权，中国电建地产集团已经正式成为公司大股东。未来央企中国电建地产集团有望与公司在土地开发以及资金运筹等多方面进行更进一步合作。预计公司2014、2015 年每股收益分别是0.55 和0.75 元。截至10 月24 日，公司收盘于6.58 元，对应2014 年PE 为11.96 倍，2015 年PE 为8.77 倍，预计对应的 RNAV 为10.53 元。考虑公司未来合作趋势，给予公司2015 年11 倍市盈率，目标价格8.25 元，给予“增持”评级。

　　风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。

　　华夏幸福：再融资重启，京津冀布局抢占制高点

　　类别：公司 研究机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：苏雪晶 日期：2015-02-17

　　重启再融资助力发展：13日晚公告拟定增募资70亿。此次再融资有助于缓解资金压力，为业务发展提供有力的资金支持。目前对房地产企业再融资的审核已明显放松，国土部不再进行事前审查，公司再融资申请通过的可能性较大，同时审批效率有望明显提高。

　　销售逆市高增长：2014年整体销售额512.6亿，增长36.96%，实现穿越周期的高成长。公司在14年加大的园区拓展力度，目前合作园区已经超过20个，丰富的土地储备和高周转的开发模式保障了公司规模的高速扩张。目前行业在货币宽松政策下处于新一轮的恢复周期，我们预计2015年公司销售额仍将实现30%以上的增长。加码保定，积极介入空港开发：与保定市政府签订合作开发白洋淀科技城的协议及补充协议，与廊坊国土合作成立廊坊空港投资开发公司，积极介入新机场空港新区的开发建设和运营，公司在京津冀的布局持续深入。

　　“产业联盟”新模式方兴未艾：公司14年以来先后与通航产业联盟、京东和北方导航实现强强联合，发挥各自优势，实现产业发展。公司致力于在园区内原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，进入14年，公司加大了引进高新技术、新兴产业的力度，在产业园区积极引入电子商务、航天科工、卫星导航等多个项目，同时还成立高新技术产业孵化基地，为相关产业的发展提供支持。

　　投资评级与盈利预测：公司作为打造产业新城第一标的，擅于区域聚焦、模式复制，以特有的运营模式连续5年维持高速成长，此外公司在京津冀布局持续深入，未来将充分受益，产业新城模式受益于城镇化扶持政策，坐拥环境红利以及内生优势，看好未来持续成长空间，预计14-15年EPS分别为2.84元、3.95元，予以“买入”评级。

　　华业地产：国家政策扶持养老产业，公司已提前布局

　　类别：公司 研究机构：西南证券股份有限公司 研究员：朱国广 日期：2015-02-28

　　概况。民政部、发展改革委等十部委出台《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，文件鼓励民间资本参与老年公寓和居住区养老服务设施建设以及既有住宅适老化改造。同时规定民间资本投资养老服务设施所需建设用地，适用国家规定的养老服务设施用地供应和开发利用政策。

　　公司已经提前布局养老地产。2013年已经设立了北京华业康年经营管理有限公司，负责养老事业及托老所的运营与管理。1)公司旗下第一个托老项目位于北京通州区百万平米大盘华业·东方玫瑰A8和B6，建筑面积1272 ㎡，主要特色为具有文化和娱乐功能，重点丰富高龄者生活，其服务内容包括：就餐、沐浴、娱乐、放松、康复医疗等；2)公司在东方玫瑰项目中建立华业专业日托式“日间照料中心”极具特色，具体为依托社区卫生服务站医疗资源和专业人员，为辖区内老人提供日间照料和全天候监护等服务。

　　逐渐完成转型布局，由“房地产”跨入“医疗+养老”领域。根据公司的战略规划，以医疗健康和养老产业作为重点投资领域。近期公告拟以总计21.5 亿元对价收购捷尔医疗100%股权。捷尔医疗以医疗设备销售、医疗服务等为主导，成为多家三甲医院的医疗资源提供商。我们认为：医疗与养老的协同作用明显，具体表现为养老产业必然伴随着对医疗服务的需求，老龄人口疾病发病率较高，对医疗服务需求较大。通过收购重庆捷尔医疗，公司将进入医疗服务领域，将有效地补充养老服务的医疗水平。其次，养老地产为房地产行业发展重点方向，目前受到国家政策的扶持，丰富的配套设施将有效提升地产项目的盈利能力。

　　投资建议与估值分析。我们预计公司2014-2016年EPS 分别为0.40 元、0.76元、0.98 元，对应的市盈率分别为27 倍、14 倍、11 倍。根据我们预测(详见报告《华业地产(600240)：医疗平台为王，平台决定成长空间》)，房地产业务约100 亿(PB 法核算)，矿产业务约10 亿(成本法核算)，而通过与可比公司分析，给予捷尔医疗98 亿市值，得到公司的合理总市值应该在200 亿以上，6-12 个月目标价位14 元/股。维持“买入”评级。

　　风险提示。医院建设进展低于市场预期风险；房价下跌风险。

(责任编辑：DF142)