房地产将迎估值回升行情 强推5只股

　　基本面企稳，预计下半年房地产市场有望实现软着陆。在宏观经济增长不确定预期增强和货币流动性紧张的背景下，多个城市新房供应量继续增加，推动房价涨幅继续微幅缩小。由于去年下半年基数较高及供给的增加，下半年销售量增速预计平稳回落。库存及去化方面，目前去化率仍保持高位，地区分化明显。土地市场溢价率持续走高，一二线城市更加明显。房价方面，一二线城市房价保持坚挺，涨幅有望趋于平稳。新开工面积整体规模有望与去年持平，房地产投资下半年预计放缓。行业基本面良好，但难以过于乐观，下半年房地产市场有望实现软着陆。(点击查看>>>房地产行业个股一览 研报大全 资金流明细)

　　阴霾散去，下半年政策调控压力较轻。在政策面上，我们判断原有政策冲击将尽，而上半年新政策力度较弱，后市调控政策也难超预期，预计房地产板块下半年的政策压力减轻，有利于板块估值回升。今年年初以新“国五条”为起点，又一轮房地产调控政策相继出台，市场对政策的担忧一度高企。目前来看这些担忧的基础已经消除，开发商现已处于政策影响的真空期。随着新“国五条”细则的落地，可以发现本轮调控的执行力度并没有先前担忧的严重，后续各地出台的政策对房地产企业的影响也比较有限。下半年的政策加码更有可能体现在多套房的限贷、预售门槛的提高和行政命令限价上。现有的5项调控政策中，差额个税的征收受到了大部分地方政府的反对，未来这一政策无论是范围扩大还是加码可能性都较低。限购政策对于外来人口较多的一二线城市作用较大，对于三线城市和一些外来人口较少的二线城市意义不大。限贷、控制预售和限价三项政策可以直接打击需求、投资和价格，对抑制房地产市场过热有着直接的效果，因而更有可能成为调控加码的工具。但我们预计房产税试点扩容的力度及影响很可能较小，种种迹象表明开发商未来的政策环境将相当平稳。

　　业绩催化剂下有望迎来估值回升行情，重点关注三类公司。在宏观经济弱复苏的背景下，房地产板块由于其高业绩锁定和今年以来的销售高增长在防御性和成长性上都有明显优势。建议关注三类房地产公司：1)拥有宽融资渠道、低融资成本的公司。虽然信贷情况和销售情况均较2012年有明显好转，但在钱荒及再融资不确定的大背景下建议选择宽融资渠道、低融资成本的公司作为投资标的，推荐拥有海外融资平台优势的招商地产、金地集团、华侨城。2)推荐业绩锁定性比例较高的房地产龙头公司金科股份、首开股份、中天城投。3)推荐模式独特、成长性高的公司。护城河宽广、竞争模式独特难以模仿又能具备高成长的公司永远是市场的热点。此类公司由于预期较高，在市场风险偏好上升时个股估值会有明显上升。如果同时具备业绩高成长及想象空间，市场将一直给予估值溢价。重点推荐模式独特、具备高成长特性的南国置业、电子城。

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