房地产将迎估值回升行情 强推5只股

　　上半年销售理想 业绩增长有保障

　　前5月全国商品房销售理想。13年上半年房地产行业整体销售延续12年四季度回暖态势，表现良好。前5个月全国商品房销售面积3.91万平米，同比增长35.6%；销售金额2.2万亿，同比增长52.8%。

　　重点跟踪上市房企整体销售增速明显。品牌房地产开发商在楼市回暖情况下，也积极加大推盘力度，抢占市场份额，销售状况令人满意。其中万科、保利、招商、金地四大上市房企，上半年销售金额同比分别增长15.14%，48%，24.84%和32.24%，增速明显。另外重点跟踪的荣盛发展、金融街、金科股份、首开等企业，上半年销售情况同样令人满意。

　　行业业绩锁定性高业绩稳定增长有保证。滨江集团、华夏幸福、金科股份、苏宁环球、保利地产、万科、招商地产、首开、荣盛、福星股份、金融街、金地集团等企业，其12年年末账上预收款项占12年全年结算金额比例均超过7成，在上市房企中排名靠前。而整体上市房企业绩锁定度(我们以年末预收账款/年内营业收入之比来考量)也呈现逐年增长趋势。另外重点跟踪的几家大型上市房企，预测中报业绩情况均令人满意。

　　下半年资金成本上升对毛利侵蚀程度仍需观察。从上半年房企推盘情况观察，部分房企采取“适度提价”策略，同时也开始加推一些中高端的项目，有效提高销售业绩及综合毛利。当中万科销售均价与去年同期相比增长超过10%。金地、首开、保利、荣盛、招商、金融街等房企销售均价也较去年同期有所增长。但近期流动性收紧，资金成本上升，将逐渐传导到房地产产业链上。我们认为下半年资金面情况不会差于12年上半年水平。

　　总结与投资建议：上半年房企整体销售良好，预计重点跟踪的几家大型房企中报业绩将令人满意。同时行业前期预收账款锁定业绩程度较高，即使下半年销售增速回落，全年业绩也将有所保障。而我们认为在中央坚定支持首套购房信贷情况下，下半年刚需购房仍能实现稳定释放。运营情况较好，产品适销对路的房企全年实现销售计划压力不太大。同时房地产行业拥有较多的土地、房产等实物资产作为抵押，一般在融资层面上要较其他行业优胜，预测下半年行业整体资金面状况将不会差于12年上半年水平。

　　当前地产股估值已经完全反映流动性收紧、资金成本上升带来的销售下降、毛利侵蚀、资产价格承压等悲观预期。不少地产股处于超跌区间，短期存在技术性反弹需求。而中长期看，城镇化、土地改革、消费升级等利好不改，都能有力支持房地产企业持续的销售及业绩增长。维持房地产板块“推荐”投资评级。(东莞证券)

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